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　　原标题：南宁西城再现4000亩旧改巨无霸，已经有大佬介入，又拆？

　　7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，计划2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民700万户。

　　并且把老旧小区改造作为“十四五”期间的重要工作，足见未来旧改工作的分量。

　　南宁的旧改向来声音不小，动作大且频繁。

　　而旧改大区西乡塘掀起的风浪也不小，苏宁广场落户南机厂旧改项目的热度刚回落，近日又有新的旧改项目叠现，且规模近4千亩，是目前城西蕞大体量旧改项目。

　　新旧改项目分布在哪个片区？具体进展如何？未来要改造成什么样？

　　相思湖片区旧改新动静 规模近四千亩

　　南宁的旧改声四起，西乡塘绝对是牵头大户。

　　这不，近日南宁高新区管委会官网陆续发布了几则中标公告，公告中提到了西乡塘心圩街道的三个城中村片区。

　　相信不少朋友心头一紧，有我们村吗？

　　三个城中村项目自西向东沿着罗文大道、高新大道两侧分布，包括四联村、心圩村、心圩街道办片区，总面积达到了3840亩。

　　其中，四联村旧改项目位于相思湖西路西面，罗文大道的南面，民大和蚕业指导站北面，涉及改造范围约2800亩。

　　中标人为广西宝塔工业园区开发投资有限公司与南宁市相思湖新区投资建设发展有限责任公司的联合体。

　　心圩街道办片区旧改项目位于高新大道南侧，涉及范围约360亩，中标人为广西中稷康元置业有限公司与广西中稷广诚房地产有限公司的联合体。

　　心圩村旧改项目位于高新大道北侧，涉及改造范围约680亩，中标人是广西人和投资有限公司。

　　公告规定，中标人将按照南宁市旧改工作规程共同推进本项目前期工作。

　　旧改是肯定要改的，但这里还有一个问题，拆不拆？

　　众所周知，旧改是以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等生活设施为主，加上养老、托幼、医疗等公共服务供给的改善，不一定涉及拆迁改造。

　　是不是有点失望？不过，凡是不能过早下结论。

　　带着疑惑，头条君实地探查了一番。

　　四联村自建房分布较为散乱，村里新建、待建楼房众多，部分楼房为出租屋，空地、荒地也比较多。

　　以相思湖西路、罗文大道为界，道路左边是规划有序的新楼盘、学校等新建筑，右边是四联村，建筑形态形成鲜明的对比。

　　不过，村里的教育配套不差，多个幼儿园分布在村内各处，还有四联小学，基本满足村民教育需求；还有小型超市、各类便利店、菜市场。

　　值得注意的是，村子外围的部分被挡板隔起，具体用途不得而知。

　　不过，村里的道路较为狭窄，池塘、小溪等湿地资源污染较为严重。

　　整体来看，四联村存在的问题并不大，拆迁的话，会不会为时过早？

　　为进一步证实村子是否拆掉，头条君向西乡塘区人民政府心圩街道办事处工作人员了解到，四联村城中村改造项目不涉及拆迁改造，主要是道路、线路等生活设施的改善。

　　也就是说，整个相思湖片区旧改都拆迁不大可能。

　　但是，目前项目已有融创、人和、宝塔等房企介入，头条君猜测，房企会必定会从中拿地。

　　不拆也叫旧改？ “改+拆”模式并进

　　其实，同样是城市旧改，城中村改造不同于城市老旧小区旧改、棚改，其面临的问题、推进阻力可能更多、更复杂，比如说自建房屋密度大、人口密度多、土地性质等。

　　原因很好理解，提升城市面貌，改善居民居住品质，这一点和旧改一样。不一样的是城中村背后的土地性质。

　　由于城市发展过快、城区版图扩张，以及其他各种历史原因影响下，政府将原土地（仍未征地）和居民性质仍属于农村集体的片区纳入城市范围内。但本质上，城中村旧改，和城市的所有旧改都一样，都是城市更新升级。

　　在改造过程中，蕞主要的是解决资金融资问题，一般都会进行市场化操作。

　　南宁的城中村改造一般是采用“村、村组自行改造”、“村企合作开发改造”、“政府主导改造”三种模式。

　　而第三种模式，就是我们现在喜闻乐见的政府主导，招募土地熟化人，通过土地熟化，获得改造资金，并进行土地一级开发。

　　但实际上在2018年，南宁的土地熟化人模式曾经被短暂叫停一年。2019年，南宁市印发《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法》，该模式再次被唤醒。

　　目前南宁市大部分都是以这样的模式进行推进，比如江南区富德村乐富坡1000多亩的城中村改造，就是广西荣和企业集团有限公司作为项目熟化人中标土地一级开发企业。

　　过去，城中村改造的出路只有粗暴的一个字：拆。

　　但实际上拆迁阻力大，关系多方博弈，以目前南宁城中村推进情况来看，大概率以改+拆的模式并进。

　　旧改大佬现身 能给城中村带来什么？

　　在此次涉及的高新区四联村、心圩村、心圩街道办片区三个城中村旧改中，很清晰的看到三个旧改大佬的身影。

　　宝塔、人和、融创。三个旧改大佬，将给这些排队上城市旧改的城中村带来什么样的改变，可以参考他们近几年在南宁的丰富旧改经验。

　　宝塔，听着陌生，实际上是拿地大户，但它一般只活跃在土地一级开发市场，而且很热衷南宁的旧改工程 。

　　早在2014年，宝塔集团就已参与罗文村棚户区改造项目，后来与绿地合作一起开发了高新区的绿地西城国际花都项目。

　　2020年，宝塔集团又再拿下一幅旧改地块，后来与龙湖合作开发，即龙湖春江天越项目。

　　按照宝塔的开发模式，其参与四联村的城中村旧改，土地熟化后新项目开发，估计也会用合作开发的模式。

　　人和，南宁本土资深房企，在南宁已经开发了人和公园溪府、人和莱茵湖畔、人和莱茵花语、人和莱茵鹭湖等多个项目，也是旧改的老面孔。

　　位于北湖老城板块的人和公园溪府就是很板正的旧改项目，今年6月10日，人和集团再拿下西乡塘区北湖北路以西、秀厢路以北50亩地，人和公园溪府扩容。

　　2016年，融创首进南宁，目前已经在南宁开发了融创九棠府、融创青溪府、融创融公馆、融创九熙府、融创九宸府、融创九樾府、融创金奕时代等项目，遍及五象新区、江南区、兴宁区、武鸣区、青秀区，大有深布局南宁的节奏。

　　值得注意的是，融创西南房地产开发（集团）有限公司实际控股广西中稷康元置业有限公司50%的股份，融创九熙府，实际上也是以中稷康元作为土地熟化人的身份拿地，后面由融创做二级实际开发。

　　不止南宁轰轰烈烈的旧改，2020年是全国旧改大年。

　　随着棚改逐渐退市，拆除重建式的旧改被有效控制，未来对城市旧改的模式，无论是城中村旧改，还是老旧小区旧改，大方向是以不拆除的改造提升模式。

　　希望通过旧改、棚改一夜暴富的人，可能真的要失望了。

　　但想博旧改、赌棚改翻身，还是有机会可言，只是在滚滚历史洪流面前，这不是抓住机遇的问题，而是运气。

　　文章来源：居南宁·南宁楼市头条返回搜狐，查看更多

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