的通知》（财建 [2002]394 号）； 3、 国家计委、建设部《关于发布

　　的通知》（计价格[2002]10 号）； 4、 国家发展改革委、建设部《关于印发

　　的通知》（发改价格[2007]670 号）; 5、 国家计委《关于印发

　　的通 知》（计价格[2002]1980 号）； 6、 《柳州市人民政府关于公布 2013 年征地统一年产值标准的通 知》柳政发〔2013〕2 号； 7、 《中国土地市场网》及《中国城市地价动态监测网》； 8、 《柳州市工程造价信息》； 9、 估价人员收集的柳州市房地产市场资料。 九、估价方法 （一）估价方法的选用分析 1、房屋建（构）筑物 对于委估房屋建（构）筑物，不能单独产生收益，故不适合采用 收益法评估；由于本地二手交易信息资料没有公开，较难搜集到合适 的交易案例，故不宜采用市场比较法评估；按照房屋建（构）筑物用 途、结构特点和使用性质，采用重置成本法进行评估， 2、无形资产--土地 出让用地价值评估方法选取分析： 23 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 1）估价对象土地位于柳州市柳工产业区，区域内可以收集到多个 工业用地的出售案例，通过交易情况、交易日期、区位因素、个别因 素修正估价出估价对象的价值，因此适宜采用比较法和成本法进行估 价。 划拨用地价值评估方法选取分析： 1）划拨类型用地的评估方法，根据《国土资源部办公厅关于完善 企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕 311 号）及国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审 批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）文件精神，可选取成本逼近 法评估。 （二）适宜估价方法定义 一、房屋建（构）筑物 本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质，采用重置 成本法进行评估。 房屋建筑物的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建 筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑 物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综 合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。 建筑物评估值=重置全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各 项评估要素，确定重置单价并计算评估值。 A、重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 a、建安造价的确定 24 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决 算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的 价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。 对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评 估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的 资料及现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日 适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。 对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价， 根据结构、装修、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建 筑的建安造价。 b. 前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府和行业规定收取的建设费用 以及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。 c. 资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理 周期计算，并按均匀投入考虑： 资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利 息×50% B、 成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计 建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% C、评估值的确定 25 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 评估值＝重置全价×成新率 二、无形资产--土地使用权 1、比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较， 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或 价格的方法。 基本公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系 数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×其他因素修正系数 2、成本法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主 要依据，再加客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确 定土地价格的方法。 其基本计算公式为： V= Ea＋ Ed＋ T＋ R1 ＋R2 ＋R3 V——土地成本价格； Ea——土地取得费； Ed——土地开发费； T——税费； R1——利息； R2——利润； R3——土地增值； 两种估价方法都是在市场价格的基础上测算，估价结果可信度较 高。 26 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 十、估价结果 根据国家现行有关法律、法规和政策规定及委托方提供的各种资 料，遵循独立、客观、公正的原则，为“转让”的目的，经估价人员实 地勘察核实、收集资料、分析计算并与价值时点柳州市同类物业的市 场价格水平相比较后，确定贵公司委托估价涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物，在价值时点 2015 年 9 月 17 日满足房地产价 值定义条件下的估价结果如下： 评估结果汇总表 金额单位：人民币元 账面价值 评估价值 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 24,002,266.45 15,851,752.14 34,674,930.00 23,841,616.00 44.47 50.40 其中：房屋建筑物 22,160,228.75 14,789,571.83 32,300,060.00 22,708,071.00 45.76 53.54 构筑物及其他辅助设施 1,842,037.70 1,062,180.31 2,374,870.00 1,133,545.00 28.93 6.72 无形资产 21,149,261.72 28,275,926.00 33.70 其中：土地使用权 21,149,261.72 28,275,926.00 33.70 合计 37,001,013.86 52,117,542.00 40.85 十一、估价人员 注册房地产估价师 注册号 估价师签名 签名日期 李景王 4520050015 27 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 植建湘 4520060036 参加本项目估价的其他估价人员 签 名 签名日期 郭东华 刘静 十二、实地查勘期 2015 年 9 月 17 日 十三、估价作业日期 2015 年 9 月 17 日至 2015 年 10 月 20 日 十四、估价报告的有效期 本估价报告的估价结果为估价对象在价值时点时的市场价值，随 着时间及市场情况的变化，该价值应作相应的调整。在柳州市同类房 地产价值变化不大的情况下，本估价报告有效期为壹年，即从 2015 年 9 月 17 日起至 2016 年 9 月 16 日止。如由于国家政策、经济环境及房 地产物理状况发生变化，且这些变动会对估价结果产生重大影响，须 委托评估公司重新估价。 28 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 二 0 一五年十月二十日 估价技术报告 头部部分 估价对象价值影响因素分析 一、区位状况描述与分析 29 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 1、估价对象区位概况 柳南区是中国广西壮族自治区柳州市所辖的一个市辖区，位于广 西柳州市区的西南部，毗邻柳江。是柳州市商贸蕞发达、市场蕞多的 城区，是柳州市蕞主要的商贸中心。 中南五省蕞大的火车站—柳州火车站、火车货运东站和柳州汽车 总站、汽车南站分别坐落在柳南区的南站路、城站路、文笔路和飞鹅 路，市区内主要道路与南柳、桂柳、宜柳、环城高速公路形成四通八 达的网络，水路可与港澳直航，空运方面与白莲机场相距仅 5 公里。 柳南区内有柳州工程机械股份有限公司、柳州上汽通用五菱、二 汽柳州东风、鱼峰水泥集团等大型名牌企业 10 多家，是广西的支柱企 业和创税大户。 近年来，随着柳州市汽车、机械两大产业快速发展，汽车零配件、 工程机械配件制造已逐渐成长为柳南区主导产业，大部分企业落户在 三大主机厂附近的柳南区西鹅中小企业创业基地。汽车零配件、工程 机械配件制造企业数占规模以上企业 70%以上，工业总产值占全区工 业总产值 80%以上。 柳南区创办的柳州市河西中小企业创业园是柳州市围绕柳工、上 汽通用五菱及柳汽二基地的主要配套基地之一，地理位置优越，距市 中心约 5 公里，距柳工集团、上汽通用五菱、柳汽二基地约 5-10 分钟 车程。创业园规划占地面积约近 5000 亩，主要以发展汽车及其配件、 工程机械配件、机加工等环保型中小工业企业为主。 2、位置状况 坐落：柳州市河西路 26 号 30 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 与重要场所（设施）的距离：柳州市交通学校约 20 米，广西柳工 机械股份有限公司约 1000 米，工贸大厦约 6 公里 临街（路）状况：一面临街，临河西路 楼层：房屋为工业厂房，多数为单层为主 朝向：位置朝北 3、商服繁华度 ①商业级别：估价对象所在的柳工产业区，所属柳南区。区域内 区域内主要为柳工、上汽通用五菱、柳州汽贸园等企业，主要规划以 机械和汽车制造为主的工业集中区，综合评价商业繁华度一般。 ②商业完备度：周边 1 公里内有银行、学校等生活配套设施，区 域内集中有仅有联华大型超市，商服业完备度一般。 ③商业集聚效应：所处区域逐渐发展形成区级工业中心，其工业 集聚度较好，评价集聚效应较好。 随着区域内众多住宅小区的投入使用，入住率的提高，区域的商 务繁华度将会进一步提高，综合评价商服繁华度一般。 4、交通状况 ①对内公交便利度：区域内主要有主混合型交通主干道河西路、 柳太路，配套建设支路及规划路，但路网密集度较大，道路通行能力 较高，区域有多路公交车通行，综合评价对内交通便捷度较优。 ②对外交通便利度：区域对接太阳村桂柳高速、柳工大道、潭中 高架桥，能快速的通达区内各市；区域距机场约 25 公里，距火车站约 3 公里，综合评价对外交通便利度较优。综合评价交通便捷度较优。 31 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 ③区域停车便利度：区域停车位较充足，评价区域停车便利度较 好。 区域内无交通管制，综合评价交通条件好。 5、公共设施配套完备程度 周边 1 公里内有银行、学校等生活配套设施，另有柳州市二十七 中，铁道职校，十一冶医院，五菱体育场，永丰农贸五菱、众多家商 业银行营业点等，综合评价区域内公共设施配套完备度好。 6、基础设施完备程度 区域内的基础设施建设已基本完工，道路、水、电、通讯、通燃 气等基础设施配置完备，保障率较高，综合评价基础设施完备度高。 7、区域人文环境：所在区域为柳南区，住宅主要为企业宿舍区及 私宅居住区，周边有河西苗圃公园，主要污染为粉尘及噪声污染，综 合评价自然环境一般，人文环境状况一般，综合评价环境质量一般。 8、环境与景观质量 估价对象所在的区域为规划定位为工业产业区配套住宅区，城区 规划功能较完善、布局合理，城区整洁度一般、绿化率一般，综合评 价环境与景观质量一般。 9、城市规划条件 估价对象区域为柳州市柳南区河西路，柳南区创办的柳州市河西 中小企业创业园是柳州市围绕柳工、上汽通用五菱及柳汽二基地的主 要配套基地之一，地理位置优越，距市中心约 5 公里，距柳工集团、 上汽通用五菱、柳汽二基地约 5-10 分钟车程。创业园规划占地面积约 32 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 近 5000 亩，主要以发展汽车及其配件、工程机械配件、机加工等环保 型中小工业企业为主。 规划用途主要有商业、住宅、工业用途，综合评价规划条件较好， 估价对象作为工业用地，符合区域规划的主要用途。 二、实物状况描述与分析 （一）估价对象 估价对象：广西柳工机械股份有限公司拥有的柳州市河西路 26 号土 地 及 地 上 建 筑 物 ， 土 地 面 积 为 70,689.74 平 方 米 （ 其 中 出 让 面 积 65,562.14 平方米，划拨面积 5,127.60 平方米），地上建筑物总建筑面积 为 59,774.91 平 方 米 （ 其 中 房 屋 建 筑 物 32,419.51 平 方 米 ， 构 筑 物 27,355.40 平方米）。 （二）估价对象实体状况 1、土地实体状况 估价对象涉及的土地位于河西路 26 号，在此仅介绍估价对象所在 宗地的基本状况如下： 宗地一： 名称坐落：柳州市河西路 26 号。 取得方式：估价对象房地产所在宗地是广西柳工机械股份有限公 司于 2015 年 4 月 16 日以企业合并方式取得。（其中：2009 年 9 月 30 日以企业合并方式取得，2015 年 4 月 16 日完成国有土地使用证的土地 使用权人变更） 用途：登记用途有工业用地。 33 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地， 土地面积为 65,562.14 平方米。 土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应 为工业用地，所在宗地开发商于 2015 年 4 月 16 日以企业合并方式取得， 至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为 37.44 年。 所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区； 北临河西路。 形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。 地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。 土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、 通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。 地质：地形较平坦、地质条件一般。 规范限制：工业用地，土地利用无特别限制 宗地二： 名称坐落：柳州市河西路 26 号。 取得方式：估价对象房地产所在宗地是柳州柳工机械附件制造有 限公司于 2003 年 3 月 26 日以划拨方式取得。 用途：登记用途有工业用地。 估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地， 土地面积为 5,127.60 平方米。 土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应 为工业用地，所在宗地开发商于 2003 年 3 月 26 日以划拨方式取得，至 价值时点对应土地用途的剩余使用年限为无限年。 34 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真  广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区； 北临河西路。 形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。 地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。 土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、 通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。 地质：地形较平坦、地质条件一般。 规范限制：工业用地，土地利用无特别限制 2、房屋建筑物实体状况 （1）房屋所在小区的整体状况 （1）房屋所在小区的整体状况 委估的房屋建（构）筑物主要包含房屋建筑物 22 项，包括管子车 间厂房、结构车间厂房、综合车间厂房等，主要结构为排架、砖混和 钢架等，于 1991 年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 32,419.51 平 方米。构筑物 8 项，包括管子车间胶管下料排污池、管子车间马路、 结构二厂停车场等，主要结构为混凝土沥青和片石等，于 1992 年后陆 续建成投入使用，总建筑面积为 27,355.40 平方米。房屋建（构）筑物 分布于柳州市河西路 26 号办公和生产厂区内，均来源于自建，维护保 养一般，目前均正常在用。 （2）估价对象房屋的实体状况 建筑面积 总层 建筑物名称 权证编号 结构 用途 坐落 建成年月 （平方米或 房屋内部装修 数 项） 管子车间 柳房权证字第 钢砼 工业厂 柳州市河 1993/1/1 4,843.02 1 ①水磨石地面，铁门，铝合金窗，檐 35 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真  广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 D0281006 号 房 西路 26 号 高 9 米，部分 11 米，预应力屋架和 钢屋架，槽型屋面板，钢檩条，镀锌 铁皮瓦屋面，内墙扫大白，设有吊车 梁。②水电：水电设施齐全。③估价 对象厂房主要生产油管及钢管等，维 护、保养、使用情况良好。 管子下料房 工业厂 柳州市河 外：涂料；水磨石地面，铁门 柳房权证字第 1 砖混 1991/1/1 317.79 （原食堂） D0281536 号 房 西路 26 号 推下，腻子 外：砖基础约 1 米搭铝皮；水 工业厂 柳州市河 装配车间 柳房权证字第 1 磨石油漆地面，铁门推下，腻 钢架 2008/12/1 5,186.08 D0280997 号 房 西路 26 号 子，内钢构支柱 ①水泥砂浆地面，钢门窗，跨度约 24 米，预应力屋架，槽型屋面板，外墙 贴条砖，内墙及天棚扫大白，设有吊 工业厂 柳州市河 结构车间 柳房权证字第 1 车梁，厂房内有部分钢爬梯等构件。 钢砼 1997/1/1 11,606.41 D0281000 号 房 西路 26 号 ②水电：水电设施齐全。③估价对象 厂房主要生产油箱、车架及摇臂等， 维护、保养、使用情况良好。 工业厂 柳州市河 钢料库房 无证 砖混 1996/9/25 1,080.00 1 外：涂料；地油漆，腻子 房 西路 26 号 工业厂 柳州市河 车库 无证 砖混 2009/8/24 600.00 已卖 房 西路 26 号 工业厂 柳州市河 外：涂料；水磨石地面，铁门 下料房 无证 砖混 2005/1/1 216.00 1 房 西路 26 号 推下，腻子 更衣室.空压机 工业厂 柳州市河 外：涂料，水泥地面，铁支推 无证 砖混 2006/1/1 81.00 1 房 房 西路 26 号 玻 软管冲洗简易 工业厂 柳州市河 外：砖基础约 1 米搭铝皮；油 钢结 1 无证 2011/8/17 282.00 厂房 构 房 西路 26 号 漆地面，铁支推玻腻子 柳州市河 外：涂料，铁门推玻，300 地 储运科办公室 无证 砖混 办公楼 2006/1/1 120.11 1 西路 26 号 砖腻子 ①水泥砂浆地面，复合板推拉门，塑 钢窗（顶气窗为铝合金百叶窗）；跨 度约 18 米，轻型彩钢板屋面，岩棉 隔热层，钢架柱，钢架梁，钢檩条， 工业厂 柳州市河 机加工车间 柳房权证字第 1 外墙 1.2 米以下为 240MM 厚砖墙，内 钢砼 2006/4/28 4,440.47 D0281002 号 房 西路 26 号 墙刮******粉，外墙涂料，设有吊车 梁。②水电：水电设施齐全。③估价 对象厂房主要生产传动轴及加力器 等，维护、保养、使用情况良好。 综合车间办公 无证 砖混 办公楼 柳州市河 2005/12/27 680.00 2 外：涂料，铁门推玻，600 地 36 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真  广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 楼 西路 26 号 砖腻子 柳州市河 外：红砖，水泥地面，铁支推 电工房办公楼 无证 砖混 办公楼 2005/5/17 136.00 2 西路 26 号 玻 柳州市河 职工食堂 无证 砖混 食堂 2004/5/1 134.70 1 外：涂料；铁支推玻 西路 26 号 结构车间油箱 工业厂 柳州市河 外：砖基础约 1 米搭铝皮；地 无证 钢架 2008/11/1 208.25 1 清洗喷漆房 房 西路 26 号 铺铁板，腻子 结构车间空压 工业厂 柳州市河 机配电所综合 无证 砖混 2010/10/1 390.00 1 外：涂料；铁门推玻；腻子 房 西路 26 号 房 柳州市河 厕所 柳房权证字第 厕所 1 外：瓷砖，内腻子，地 600 砖 砖混 2003/12/1 57.63 D0281009 号 西路 26 号 公司大门（1 柳州市河 外：瓷砖，地 600 砖，钢门铝 号门-主大 无证 砖混 大门 2012/12/31 146.54 1 西路 26 号 合金窗，腻子 门、2 号门） 工业厂 外：涂料；水磨石地面，铁门 综合车间简易 钢结 1 无证 2005/11/30 864.00 厂房 构 房 推下，腻子 工业厂 外：涂料；水磨石地面，铁门 综合车间油漆 钢结 1 无证 2005/8/31 376.00 间 构 房 推下，腻子 砖 工业厂 外：涂料；水磨石地面，铁门 混、 1 化工库 无证 2004/12/31 412.00 钢结 房 推下，腻子 构 综合车间厕所 无证 砖混 厕所 2006/7/10 241.51 1 外：瓷砖，内腻子，地 600 砖 建筑物小计 32,419.51 管子车间胶管 柳州市河 混凝土 排污池 2007/9/1 204.60 简单装修 下料排污池 西路 26 号 沥青， 柳州市河 管子车间马路 马路 2009/8/31 1,095.10 简单装修 片石 西路 26 号 结构二厂停车 沥青， 柳州市河 停车场 2013/7/15 2,500.00 简单装修 场 片石 西路 26 号 厂区道路及排 沥青， 道路及 柳州市河 1997/1/1 15,870.50 简单装修 水沟 片石 排水沟 西路 26 号 柳州市河 挡土墙 片石 挡土墙 1992/1/1 5,344.90 简单装修 西路 26 号 厂区电缆沟等 电缆沟 柳州市河 混凝土 2003/1/1 1,295.30 简单装修 设施 等设施 西路 26 号 垃圾池 混凝土 垃圾池 柳州市河 2008/11/1 170.00 简单装修 37 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真  广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 西路 26 号 柳州市河 篮球场 混凝土 篮球场 2004/12/1 875.00 简单装修 西路 26 号 构筑物小计 27,355.40 合计 59,774.91 （三）估价对象权利状况 1、土地使用权属状况 宗地一： a、土地使用证编号：柳国用（2015）第 105922 号 b、土地使用权人、共有权人：广西柳工机械股份有限公司 c、座落：柳州市河西路 26 号 d、地号：0GB00074 e、图号：2691.00－84.75 f、地类（用途）：工业用地 g、取得价格：23,533,013.00 元 h、使用权类型：出让 i、终止日期：2053 年 1 月 27 日 j、使用权面积：65,562.14 平方米，其中：独用面积 65,562.14 平 方米 k、记事内的事所内容：原国有土地使用证证号：柳国用（2003） 第 102163 号，企业合并 l、登记时间：2015 年 4 月 16 日 m、发证机关：柳州市国土资源局 宗地二： 38 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 a、土地使用证编号：柳国用（2003）102165 号 b、土地使用权人、共有权人：柳州柳工机械附件制造有限公司 c、座落：柳州市河西路 26 号 d、地号：04003524 e、图号：2691.50－84.75/2691.25－84.75 f、地类（用途）：工业用地 g、取得价格：657,319.00 元 h、使用权类型：划拨 i、终止日期：未登记，无限年 j、使用权面积：5,127.60 平方米，其中：独用面积 5,127.60 平方 米 k、记事内的事所内容：根据柳政函【2003】7 号文，该宗地已规 划定点为城市规划道路用地，由柳州柳工机械附件制造有限公司以划 拨方式取得 l、登记时间：2003 年 3 月 26 日 m、发证机关：柳州市国土资源局 2、房屋建筑物权属状况 估价对象小部分已取得《房屋所有权证》，大部分未办理《房屋 所有权证》，已取得《房屋所有权证》房屋建筑物权属状况如下： 序 房屋所有权证 规划 总层 登记 建筑物名称 房屋坐落 建筑面积 房屋所有权人 号 编号 用途 楼 时间 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015- 1 管子车间 4843.02 1 D0281006 号 管子车间 宅 股份有限公司 1-20 管子下料房 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015- 2 317.79 1 （原食堂） D0281536 号 食堂 宅 股份有限公司 1-22 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015- 3 装配车间 5,186.08 1 D0280997 号 装配车间 宅 股份有限公司 1-20 4 结构车间 柳房权证字第 河西路 26 号 11,606.41 非住 1 广西柳工机械 2015- 39 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 D0281000 号 结构车间 宅 股份有限公司 1-20 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015- 5 机加工车间 4,440.47 1 D0281002 号 机加工车间 宅 股份有限公司 1-20 柳房权证字第 河西路 26 号 非住 广西柳工机械 2015- 6 厕所 57.63 1 D0281009 号 厕所 宅 股份有限公司 1-20 未取得《房屋所有权证》房屋建（构）筑物权属状况如下： 序号 建筑物名称 房屋坐落 建筑面积 计量单位 房屋所有权人 建成时间 河西路 26 广西柳工机械 1 钢料库房 1,080.00 m2 1996/9/25 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 2 车库 600.00 m2 2009/8/24 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 3 下料房 216.00 m2 2005/1/1 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 4 更衣室.空压机房 81.00 m2 2006/1/1 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 5 软管冲洗简好厂房 282.00 m2 2011/8/17 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 6 储运科办公室 120.11 m2 2006/1/1 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 7 综合车间办公楼 680.00 m2 2005/12/27 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 8 电工房办公楼 136.00 m2 2005/5/17 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 9 职工食堂 134.70 m2 2004/5/1 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 10 结构车间油箱清洗喷漆房 208.25 m2 2008/11/1 号 股份有限公司 结构车间空压机配电所综 河西路 26 广西柳工机械 11 390.00 m2 2010/10/1 合房 号 股份有限公司 公司大门（1 号门-主大 河西路 26 2 广西柳工机械 12 146.54 m 2012/12/31 门、2 号门） 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 13 综合车间简好厂房 864.00 m 2005/11/30 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 14 综合车间油漆间 376.00 m 2005/8/31 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 15 化工库 412.00 m 2004/12/31 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 16 综合车间厕所 241.51 m 2006/7/10 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 17 管子车间胶管下料排污池 204.60 m 2007/9/1 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 18 管子车间马路 1,095.10 m 2009/8/31 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 19 结构二厂停车场 2,500.00 m 2013/7/15 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 20 厂区道路及排水沟 15,870.50 m 1997/1/1 号 股份有限公司 河西路 26 3 广西柳工机械 21 挡土墙 5,344.90 m 1992/1/1 号 股份有限公司 河西路 26 广西柳工机械 22 厂区电缆沟等设施 1,295.30 m 2003/1/1 号 股份有限公司 2 23 垃圾池 河西路 26 170.00 m 广西柳工机械 2008/11/1 40 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 号 股份有限公司 河西路 26 2 广西柳工机械 24 篮球场 875.00 m 2004/12/1 号 股份有限公司 3、他项权利 ①抵押登记情况：估价对象为小部分已取得《房屋所有权证》， 大部分未办理《房屋所有权证》，于价值时点没有发现存在拖欠工程 款、拖欠工资等现象。本次估价对象无抵押登记权利事项。 除以上事项，未发现其他他项权利状况。 三、市场背景描述与分析 （一）当地经济社会发展简况 柳州市位于北纬 23°54’-24°50’、东径 108°14’-109°45’，地处中国 广西的中部，座落在珠江流域西江水系柳江的中游，东北距山水甲天 下的桂林 150 公里，西南距广西首府南宁 264 公里，距北部湾、邻国 越南 300 多公里。柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广 西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州是一座底蕴浓厚 的历史名城和文化名城，也是一座充满风情的旅游名城。柳州的民族 风情独具神韵，壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节和侗族的楼，堪称柳 州“民族风情四绝”。作为广西蕞大的工业城市，柳州工业总量约占 广西的三分之一。 （二）当地房地产市场总体状况 据 柳房网 数据中心 统计， 2014 年 预 售供应 总面积和 总套数 为 2625282 平方米、37067 套，同比分别增涨 109.95%、92.64%。新增供 应量的大幅度攀升，市场成交也呈上涨趋势，总供应量与去化量均达 41 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 历史蕞高值。在整体市场水涨船高的环境下，柳州楼市呈现上升势头， 月度供应量优于去年同期水平。 2014 年万达、恒大、华润等几家名企项目开盘频繁，且屡次获取 热销，使得预售证供应多月呈现爆发式增涨。自从这些地产大鳄在柳 州开发项目以来，开发商拿地后快速开发、销售，冲击柳州“慢地 产”，创造楼市快销传奇。它们的“速度与激情”超乎想象，出手快、 狠、准，令人措手不及，这也是“大鳄速度”快销的开发理念和营销 模式带动供应徒增的原因。 2014 年柳州新建商品房均价为 7177 元/㎡ ，环比 2013 年 6507 元/ ㎡ 的新房均价上涨 10.29%、相比于 2012 年的 4944 元 / ㎡ 上涨了 45.16%，近两年房价连级跳，上涨幅度巨大。2014 年分月看，房价从 年初波动上涨至 8 月，峰值出现在 5 月均价为 7339 元/㎡ ，年内涨幅蕞 高为 2 月份达 3.55%；9 月、10 月出现暴跌，跌幅达 2.57%，第四季度 甚至跌回去年的“6”字头，一些大项目低价入市、楼市的高库存压力、 市场激烈的竞争，加上房开年末为冲量推出的优惠政策等，或为下半 年房价下跌的导致因素。全年写字楼均价为 15563 元/㎡ ，峰值出现在 4 月份为 16025 元/㎡ ，上半年价格平稳，年中跌至 15400 元/㎡ ，主要 由于 6 月份双福大厦初次报价 12000 元/㎡ 拉低导致，下半年整体价格 在 15200 元/㎡ 左右，10 月份金嵘中心降价千元直接导致均价回落，12 月份万达中心 11000 元/㎡ 的低价令写字楼均价跌至 14467 元/㎡ 。 （三）同类房地产市场状况 根据市场实际运行情况分析，目前柳州市房价是整体缓慢上升的 态势，房价像 2006 年、2007 年那样快速上涨的势头已成为过去，根本 42 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 原因在于政府“坚持楼市调控不动摇”的原则和举措。但是随着刚需的 释放和经济的稳步发展，房价上涨的趋势是可以预见的，2013 年柳州 的楼市也将会延续这种缓慢涨价的趋势。2013 年 2 月 20 日国务院常务 会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（即新国五条）中， “严格执行二手房个人所得税 20%的收取方式”这项政策引起了市场极 大震动，不过在柳州楼市缓慢上升的态势下，即便是有新政出台，楼 市也不可能立即大幅降温降价。 四、蕞高蕞佳使用分析 1、合法性分析： 根据委托方提供的《房屋所有权证》及相关规划资料，待估房地 产所属土地使用权用途为工业用地，现已建成工业厂房，现状用途为 产权人做为自主经营使用，土地用途、房屋用途与实际使用用途一致， 符合规划情况，其用途合法。 2、技术可能性 技术可能性是指对于法律所允许的使用方式在技术上是否能够实 现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。估价对象为 职工宿舍，现场查勘无重大缺陷，可以正常使用，估价设定房地产用 途住宅，符合技术可能性要求。 3、财务可行性 财务可行性是指对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式， 还要进行经济可行性检验。只有收入现值大于支出现值的使用方式才 43 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 具有经济可行性。估价对象为非住宅，日常维护费用一般，作为非住 宅用途具有财务可行性。 4、蕞高蕞佳利用前提分析： （1）维持现状继续使用前提：认为维持现状继续使用仍然妥当时， 为在维持现状继续使用下的估价。 （2）直接转换用途前提：认为转换用途再予以使用更为妥当时， 为在考虑用途转换后再予以使用下的估价。 （3）装修改造继续使用前提：认为装修改造但不转换用途再予以 使用较为妥当时，为在考虑装修改造但不转换用途再予以使用下的估 价。 （4）装修改造转换用途前提：认为装修改造并转换用途再予以使 用更为妥当时，为在考虑装修改造并转换用途后再予以使用的估价。 （5）拆除重新利用前提：认为拆除建筑物再予以利用更妥当时， 为在考虑建筑物拆除后再予以利用下的估价。 估价对象规划用途与实际用途均为为非住宅，维护使用一般，无 需装饰装修改造。因此，估价对象宜以维持现状继续使用为估价前提 第二部分 估价方法的选用及测算过程 一、估价方法的选用 （一）估价方法的选用分析 1、房屋建（构）筑物 44 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 对于委估房屋建（构）筑物，不能单独产生收益，故不适合采用 收益法评估；由于本地二手交易信息资料没有公开，较难搜集到合适 的交易案例，故不宜采用市场比较法评估；按照房屋建（构）筑物用 途、结构特点和使用性质，采用重置成本法进行评估， 2、无形资产--土地 出让用地价值评估方法选取分析： 1）估价对象土地位于柳州市柳工产业区，区域内可以收集到多个 工业用地的出售案例，通过交易情况、交易日期、区位因素、个别因 素修正估价出估价对象的价值，因此适宜采用比较法和成本法进行估 价。 划拨用地价值评估方法选取分析： 1）划拨类型用地的评估方法，根据《国土资源部办公厅关于完善 企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕 311 号）及国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审 批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）文件精神，可选取成本逼近 法评估。 （二）适宜估价方法定义 一、房屋建（构）筑物 本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质，采用重置 成本法进行评估。 房屋建筑物的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建 筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑 物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综 合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。 45 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 建筑物评估值=重置全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各 项评估要素，确定重置单价并计算评估值。 A、重置全价 重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 a、建安造价的确定 建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决 算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的 价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。 对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评 估基准日的建筑安装工程造价，即评估人员根据资产占有单位提供的 资料及现场勘察的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日 适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。 对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价， 根据结构、装修、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建 筑的建安造价。 b. 前期及其他费用的确定 前期及其他费用，包括当地地方政府和行业规定收取的建设费用 以及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。 c. 资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采 用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理 周期计算，并按均匀投入考虑： 46 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利 息×50% B、 成新率 在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计 建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% C、评估值的确定 评估值＝重置全价×成新率 二、无形资产--土地使用权 1、比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较， 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或 价格的方法。 基本公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系 数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×其他因素修正系数 2、成本法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主 要依据，再加客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确 定土地价格的方法。 其基本计算公式为： V= Ea＋ Ed＋ T＋ R1 ＋R2 ＋R3 V——土地成本价格； Ea——土地取得费； 47 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 Ed——土地开发费； T——税费； R1——利息； R2——利润； R3——土地增值； 两种估价方法都是在市场价格的基础上测算，估价结果可信度较 高。 二、估价测算 评估思路：本次评估涉及的土地及地上建筑物，分别进行评估， 蕞终汇总得出估价对象的价格，蕞终求得总价。 案例一：结构车间（房屋建筑物评估明细表序号 4） （1）房产概况 名称：结构车间 用途：厂房 坐落：柳州市河西路 26 号 建成年月：1997 年 1 月 建筑面积：11,606.41 平方米 总层数：总 1 层 估价对象所在层数：第 1 层 建筑物结构：钢砼结构 房屋内部装修如下： ①水泥砂浆地面，钢门窗，跨度约 24 米，预应力屋架，槽型屋面 板，外墙贴条砖，内墙及天棚扫大白，设有吊车梁，厂房内有部分钢 爬梯等构件。 48 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 ②水电：水电设施齐全。 ③估价对象厂房主要生产油箱、车架及摇臂等，维护、保养、使用情 况良好。 在评估基准日估价对象维护良好，正常使用，综合成新率为 63%。 （2）重置成本的计算 重置成本=建筑安装工程造价+ 前期费用及其他费用+资金成本 1）建筑安装工程造价 评估人员根据资产占有单位提供的该栋建筑物产权证和现场勘察 的实际情况测算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件， 测算出该工程的建筑安装工程造价。 根据建筑工程量，套用 2005 年《广西壮族自治区建筑工程消耗量 定额》、《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》，2008 年《广西壮 族自治区装饰装修工程消耗量定额》，测算建筑工程相关费用，根据 《柳州市工程造价信息》提供的信息价调整材料价差，测算工程造价 价内其他费用，蕞终确定工程综合单价指标为 1,000.00 元/平方米。 工程总造价=1,000.00×11,606.41 =11,606,410.00（元） 2）前期费用及其他费用 根据柳州市及国家在评估基准日前颁布的其它税费文件及建设期 建设单位所支付的费用。该建筑物已办理房产证，必要的前期工程费 计算如下表。 前期及其它工程费汇总表 序号 费用名称 计费基础 计费标准 计费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.20% 财建[2002]394 号 2 环境影响咨询费 建安工程造价 0.09% 计价格[2002]125 号 3 勘察设计费 建安工程造价 3.58% 计价格[2002]10 号 49 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 4 招标代理服务费 建安工程造价 0.35% 计价格[2002]1980 号 5 工程建设监理费 建安工程造价 2.72% 发改价格[2007]670 号 城建配套费（或小城镇建 6 建安工程造价 1.50% 桂财综[2007]54 号 设配套费） 7 基建项目教育附加费 建安工程造价 1.00% 桂政发[2000]17 号 8 工程劳保费 建安工程造价 2.00% 桂建计字[2000]48 号 9 城市规划技术服务费 建筑面积（元/平方米） 1.28 桂价费[2007]572 号 10 白蚁防治费 建筑面积（元/平方米） 2.40 桂价费[2009]437 号 11 人防费 建筑面积（元/平方米） 0.00 桂价费字[2003]462 号 12 新型墙体材料专项基金 建筑面积（元/平方米） 8.00 桂财综[2008]49 号 13 散装水泥专项基金 建筑面积（元/平方米） 3.00 财综[2002]23 号 合计 12.44%+14.68 前期及其他费用=11,606,410.00×12.44%+11,606.41×14.68 =1,614,219.50 元 3）资金成本 项目建成预计投入使用的工期为 1 年，假设资金均匀投入，取基 准日执行的一年期贷款利率 4.60%，则： 资金成本=（工程建安造价＋前期费用及其他费用）×贷款利率÷2 =（11,606,410.00 + 1,614,219.50）×4.60 %÷2 ＝304,074.48 元 4）重置成本 重置成本=工程建安造价＋前期费用及其他费用+资金成本 重置价值=11,606,410.00 + 1,614,219.50+ 304,074.48 =13,524,700.00 元（十位取整） （3）成新率的确定 根据评估人员现场勘察情况，以尚可使用年限法确定成新率。 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 在本次评估过程中，按照建筑物经济耐用的设计寿命、结合现场 勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。该建筑物 为钢砼结构，耐用年限为 50 年，于 1997 年 1 月建成并投入使用，截止 50 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 评估基准日已使用了 18.58 年，经实地勘察综合分析，确定该建筑物尚 可使用年限 31.42 年。 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =31.42/（18.58+31.42）×100% =63% （4）评估值的确定 评估值=重置价值×成新率 ＝13,524,700.00×63% ＝8,520,561.00 元 案例二：结构二厂停车场（构筑物评估明细表序号 3） （1）构筑物概况 该构筑物为企业厂区配套设施，停车场建筑面积为 2500 平方米， 为沥青，片石结构，搭有棚。该停车场于 2013 年 7 月建成并使用，目 前保养良好，无明显破损。 （2）重置成本的计算 重置成本=建筑安装工程造价+ 前期费用及其他费用+资金成本 1）建筑安装工程造价 由于该建筑建成年代较新，评估人员根据资产占有单位提供的该 栋建筑物的工程预、决算资料图纸、产权证和现场勘察的实际情况测 算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工 程的建筑安装工程造价。 根据建筑工程量，套用 2005 年《广西壮族自治区建筑建筑工程消 耗量定额》、2008 年《广西壮族自治区装饰装修工程消耗量定额》， 测算建筑工程相关费用，根据《柳州市工程造价信息》提供的信息价 51 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 调整材料价差，测算工程造价价内其他费用，蕞终确定工程综合单价 指标为 160.00 元/平方米。 工程总造价= 160.00×2,500.00=400,000.00（元） 2） 前期费用及其他费用 根据柳州市及国家在评估基准日前颁布的其它税费文件及建设期 建设单位所支付的费用。必要的前期工程费计算如下表。 前期及其它工程费汇总表 序号 费用名称 计费基础 计费标准 计费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.50% 财建[2002]394 号 2 环境影响咨询费 建安工程造价 0.09% 计价格[2002]125 号 3 勘察设计费 建安工程造价 4.50% 计价格[2002]10 号 4 招标代理服务费 建安工程造价 1.00% 计价格[2002]1980 号 5 工程建设监理费 建安工程造价 3.30% 发改价格[2007]670 号 合计 10.39% 前期及其他费用=400,000.00×10.39%=41,560.00 元 3）资金成本 项目建成预计投入使用的工期为 1 年，假设资金均匀投入，取基 准日执行的一年期贷款利率 4.60%，则： 资金成本=（工程建安造价＋前期费用及其他费用）×贷款利率÷2 =（400,000.00 +41,560.00）×4.60%÷2 ＝10,155.88 元 4）重置成本 重置成本=工程建安造价＋前期费用及其他费用+资金成本 重置价值=400,000.00+41,560.00+10,155.88 =451,720.00 元（十位取整） （3）成新率的确定 52 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 根据评估人员现场勘察情况，以尚可使用年限法确定成新率。 成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 在本次评估过程中，按照建筑物经济耐用的设计寿命、结合现场 勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。该建筑物 为钢砼结构，耐用年限为 20 年，于 2013 年 7 月建成并投入使用，截止 评估基准日已使用了 2.08 年，经实地勘察综合分析，确定该建筑物尚 可使用年限 17.92 年。 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100% =17.92 /（2.08+17.92）×100% =90% （4）评估值的确定 评估值=重置价值×成新率 ＝451,720.00×90% ＝406,548.00 元 案例三：柳工股份公司用地（无形资产—土地使用权评估明细表 序号 1） （一）比较法 1、市场比较法 （1）基本原理 市场比较法是根据代替原理，将待估宗地与具有替代性的，且在 估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交 价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。 以市场比较法评估土地价格公式如下： P=PB×A×B×C×D×E 53 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 式中： P—待估宗地价格； PB—比较实例价格； A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数； B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数； E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。 （2）确定比较实例 比较交易案例的选择，是针对具体要评估对象的条件，从众多的 市场交易案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下 列具体条件： ① 与估价对象宗地属同一供需圈； ② 与估价对象宗地用途应相同或相近； ③ 与估价对象宗地的交易类型相同或相近； ④ 与估价对象的估价期日应接近； ⑤ 交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易案例。 一般情况下，所选取的适宜交易案例越多，越能保证评估结果的 客观公正性，因此交易案例一般需要选取 3 宗或者 3 宗以上。根据柳 州市土地市场的实际情况，我们通过比较，并根据以上条件，选取了 以下 3 宗土地交易案例作为估价对象的比较实例。 案例基本情况 案例一 案例二 案例三 柳州市河西工业区二 柳州市河西工业区二 柳州市河西工业区二区 地块位置 区 Y4-1-2 地块 区 Y4-1-3 地块 Y7-1-2 地块 成交总价（万元） 200.00 300.00 470.00 单位地价（元/平方米） 457.00 445.00 447.00 单位楼面地价（元/平方米） 228.50 222.50 223.50 54 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 货币单位 人民币 人民币 人民币 成交面积（成交面积/办证面积） 4373.98 6749.06 10506.68 土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 成交时间 2014-4-16 2014-4-16 2014-4-16 土地使用权类型 拟出让 拟出让 拟出让 土地等级 五级 五级 五级 容积率 2 2 2 宗地红线外“五 宗地红线外“五 宗地红线外“五通”， 开发程度 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内 宗地红线内“场地平 “场地平整” “场地平整” 整” 成交时的使用年限（或宗地使用 工业用地 50 年 工业用地 50 年 工业用地 50 年 权终止日期） 成交方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 出售方 柳州市人民政府 柳州市人民政府 柳州市人民政府 柳州市民强机械有限 柳州市富金丰饲料有 柳州市华联隆工程机械 购买方 责任公司 限公司 配件厂 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 其他特殊的规划要求 无 无 无 （3）建立价格可比基础 对以上比较实例进行付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面 积单位等方面对各比较案例的价格进行统一。 以上所选三个比较实例的付款方式、币种和货币单位、交易方式、 面积内涵和面积单位等方面均一致不需要再进行统一修正。 （4）比较因素选择 根据估价对象的用途主要为工业用地，影响估价对象价格的主要 因素有： 1）交易情况：根据是否为正常、公开、公平、自愿的交易；是否 为交易税费非正常负担的交易等，确定交易情况修正系数； 2）交易期日：根据柳州市的地价指数，确定交易日期的修正系数； 3）土地用途：估价对象与案例用途不一致，并且可以通过修正确 定估价对象用途价值时，应进行土地用途修正； 4）区域因素：主要有区位条件、工业区成熟度、交通状况（包括 道路通达度、距公交车站距离、距火车站、汽车站距离等）、基础设 55 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 施状况、公共设施完备度、工厂聚集效益、与原料地、市场配合、环 境因素、区域规划条件等； 5）个别因素：主要有面积、地形地势、土地承载力、临街状况 （临路类型等级、临路宽、深度等）、宗地形状、容积率、规划限制、 宗地利用现状等； 6）土地使用年限修正： 将各比较实例的不同使用年限修正到待估宗地使用年限。 （5）因素条件说明表 比较因素条件说明表 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2015-8-31 2014-4-16 2014-4-16 2014-4-16 土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 位于柳州市柳南区河西 位于柳州市柳南区， 位于柳州市柳南区， 位于柳州市柳南区， 路 26 号，柳太路西 柳太路西侧，区域内 柳太路西侧，区域内 柳太路西侧，区域内 区位概况 侧，区域内的工业经济 的工业经济已形成规 的工业经济已形成规 的工业经济已形成规 已形成规模,区位条件 模,区位条件良好 模,区位条件良好 模,区位条件良好 优 区域内为新开发区， 区域内为新开发区， 区域内为新开发区， 区域内工业发展时间 工业发展时间短，区 工业发展时间短，区 工业发展时间短，区 工业区成 长，区域内工业配套设 域内工业配套设施条 域内工业配套设施条 域内工业配套设施条 熟度 施条件较好，工业区成 件一般，工业区成熟 件一般，工业区成熟 件一般，工业区成熟 熟度高 度一般 度一般 度一般 基础设施建设已经初 基础设施建设已经初 基础设施建设已经初 基础设施建设全部投入 步投入使用，路网、 步投入使用，路网、 步投入使用，路网、 区 使用，路网、水电等公 电等公共配套设施完 电等公共配套设施完 电等公共配套设施完 基础设施 域 共配套设施完善度较 善度较好，通上水、 善度较好，通上水、 善度较好，通上水、 条件 因 好，现状基础设施状况 下水正在投入建设， 下水正在投入建设， 下水正在投入建设， 素 较好 现状基础设施状况一 现状基础设施状况一 现状基础设施状况一 般 般 般 ①对内交通便利度：区 ①对内交通便利度： ①对内交通便利度： ①对内交通便利度： 域内主要有主混合型交 区域内主要有主混合 区域内主要有主混合 区域内主要有主混合 通主干道河西路、柳太 型交通主干道潭中西 型交通主干道潭中西 型交通主干道潭中西 路，配套建设支路及规 路延长线、柳太路、 路延长线、柳太路、 路延长线、柳太路、 划路，但路网密集度较 西饿路等及配套建设 西饿路等及配套建设 西饿路等及配套建设 交通条件 大，道路通行能力较 支路及规划路，但路 支路及规划路，但路 支路及规划路，但路 高，区域有多路公交车 网密集度一般，道路 网密集度一般，道路 网密集度一般，道路 通行，综合评价对内交 通行能力一般，区域 通行能力一般，区域 通行能力一般，区域 通便捷度较优；②对外 未开通公交车综合评 未开通公交车综合评 未开通公交车综合评 交通便利度：区域对接 价对内交通便捷度较 价对内交通便捷度较 价对内交通便捷度较 太阳村桂柳高速、柳工 劣；②对外交通便利 劣；②对外交通便利 劣；②对外交通便利 56 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 大道、潭中高架桥，能 度：区域对接接太阳 度：区域对接接太阳 度：区域对接接太阳 快速的通达区内各市； 村桂柳高速、柳工大 村桂柳高速、柳工大 村桂柳高速、柳工大 区域距机场约 25 公 道、潭中高架桥，能 道、潭中高架桥，能 道、潭中高架桥，能 里，距火车站约 3 公 快速的通达区内各 快速的通达区内各 快速的通达区内各 里，综合评价对外交通 市；区域距机场约 25 市；区域距机场约 25 市；区域距机场约 25 便利度较优。综合评价 公里，距火车站约 3 公里，距火车站约 3 公里，距火车站约 3 交通便捷度较优 公里，综合评价交通 公里，综合评价交通 公里，综合评价交通 便捷度一般 便捷度一般 便捷度一般 估价对象区域内主要为 估价对象区域内主要 估价对象区域内主要 估价对象区域内主要 柳工、上汽通用五菱、 为河西工业园二区， 为河西工业园二区， 为河西工业园二区， 柳州汽贸园等企业，主 工厂聚集 主要规划以机械配件 主要规划以机械配件 主要规划以机械配件 要规划以机械和汽车制 效益、与 生产为主，周边 3 公 生产为主，周边 3 公 生产为主，周边 3 公 造为主的工业集中区， 原料地、 里内有银行、学校等 里内有银行、学校等 里内有银行、学校等 周边 1 公里内有银行、 市场配合 生活配套设施，综合 生活配套设施，综合 生活配套设施，综合 学校等生活配套设施， 评价区域工厂聚集度 评价区域工厂聚集度 评价区域工厂聚集度 综合评价区域工厂聚集 一般 一般 一般 度较高 所在区域为城市新工 所在区域为城市新工 所在区域为城市新工 所在区域为柳南区，住 业区，主要以工业为 业区，主要以工业为 业区，主要以工业为 宅主要为企业宿舍区及 主，住宅较少，目前 主，住宅较少，目前 主，住宅较少，目前 私宅居住区，周边有河 区域内部分工地均在 区域内部分工地均在 区域内部分工地均在 西苗圃公园，主要污染 施工，主要污染为新 施工，主要污染为新 施工，主要污染为新 环境状况 为粉尘及噪声污染，综 建楼盘施工粉尘及噪 建楼盘施工粉尘及噪 建楼盘施工粉尘及噪 合评价自然环境一般， 声污染，综合评价自 声污染，综合评价自 声污染，综合评价自 人文环境状况一般，综 然环境较劣，人文环 然环境较劣，人文环 然环境较劣，人文环 合评价环境质量一般 境状况劣，综合评价 境状况劣，综合评价 境状况劣，综合评价 环境质量较劣 环境质量较劣 环境质量较劣 区域规划以住宅、工业 区域规划以工业用地 区域规划以工业用地 区域规划以工业用地 用地为主，综合评价规 为主，综合评价规划 为主，综合评价规划 为主，综合评价规划 划用地条件较好，估价 用地条件一般，估价 用地条件一般，估价 用地条件一般，估价 区域规划 对象作为工业用地，与 对象作为工业用地， 对象作为工业用地， 对象作为工业用地， 条件 区域的规划用途相符， 与区域的规划用途相 与区域的规划用途相 与区域的规划用途相 对实现估价对象地价影 符，对实现估价对象 符，对实现估价对象 符，对实现估价对象 响较好 地价影响一般 地价影响一般 地价影响一般 一面临工业园内支线 一面临工业园内支线 一面临工业园内支线 一面临河西路，双向四 路，所临道路为双向 路，所临道路为双向 路，所临道路为双向 临路状况 车道，出入口设置比较 两车道，临路条件一 两车道，临路条件一 两车道，临路条件一 方便，临路状况较优 般 般 般 宗地形状较规则，土 宗地形状较规则，土 宗地形状较规则，土 宗地形状较规则，土地 宗地形状 地形状对开发利用无 地形状对开发利用无 地形状对开发利用无 形状对开发利用无影响 影响 影响 影响 宗地面积 65562.14 平 宗地面积 4373.98 平 宗地面积 6749.06 平 宗地面积 10506.68 平 个 方米，宗地面积较大， 方米，面积适中，能 方米，面积适中，能 方米，面积适中，能 别 宗地面积 能较好的配合宗地的规 的配合宗地的规划指 的配合宗地的规划指 的配合宗地的规划指 因 划指标建设。综合评价 标建设，综合评价面 标建设，综合评价面 标建设，综合评价面 素 面积因素较优 积因素一般 积因素一般 积因素一般 地形较平坦、地质条件 地形较平坦、地质条 地形较平坦、地质条 地形较平坦、地质条 地形地质 一般，对土地利用无明 件一般，对土地利用 件一般，对土地利用 件一般，对土地利用 条件 显影响 无明显影响 无明显影响 无明显影响 用地规划 工业用地，土地利用无 工业用地，土地利用 工业用地，土地利用 工业用地，土地利用 及用地限 特别限制 无特别限制 无特别限制 无特别限制 制 容积率修 ≤1.0 2 2 2 正 57 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 宗地红线外“五通”， 宗地红线外“五 宗地红线外“五 宗地红线外“五 土地利用 宗地红线内“场地平 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内 通”，宗地红线内 现状 整” “场地平整” “场地平整” “场地平整” 土地使用 37.44 50 50 50 年期修正 （6）编制比较因素条件指数表 本次除交易情况、估价期日、土地用途、土地使用年期修正及开 发程度外，其他均以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100， 根据估价对象与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数 表，比较因素指数确定如下： 1）交易情况修正：估价对象与三个案例的交易情况均为正常市场 交易，地价水平为正常市场价格，故不需进行交易情况修正。 2）估价期日修正： 根据中国城市地价动态监测网系数公布的地价水平增长数据，截 至估价期日 2015 年 9 月 17 日的柳州市季度地价水平详见下表： 单位：元/平方米 年度 季度 综合 商服 住宅 工业 2015 2 2413 7234 2836 434 2015 1 2401 7203 2821 430 2014 4 2402 7210 2825 426 2014 3 2409 7233 2835 424 2014 2 2398 7198 2824 421 2014 1 2383 7152 2806 418 根据上表统计的工业用途的地价变动率，采用年均增长率所占比 率，测算估价期日修正如下： 估价对象＝1 案例一：（434-432）÷421=1.0309 案例二：（434-432）÷421=1.0309 案例三：（434-432）÷421=1.0309 58 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 3）土地用途： 估价对象与案例的土地用途一致，故不需进行交易情况修正。 4）区域因素： A、区位概况：分为差、较差、一般、良好、优五个等级，考虑到 区位条件对待估宗地地价的影响，以待估宗地为 100，每增加一个等级， 地价指数相应修正 1-2%。 B、工业区区成熟度：分为低、较低、一般、较高、高五个等级， 以待估宗地的实际情况为标准，以待估宗地为 100，每增加一个等级， 地价指数相应修正 1-2%。 C、基础设施条件：分为尚未完善、一般、较完善、完善四个等级， 以待估宗地为 100，每增加一个等级，地价相应往上修正 1%。 D、交通便捷程度：分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷 等五个等级，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，地价指数相 应修正 1-2%。 E、公共配套设施完备度：分为完善、较完善、一般、较不完善、 不完善等五个等级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为 100， 每上升或下降一个等级，地价指数相应修正 1-2%。 F、环境状况：分为优、较优、一般、较劣、劣等五个等级，以待 估宗地周边的环境质量为标准，确定其指数为 100，每上升或下降一个 等级，地价指数相应修正 1-2%。 G、区域规划条件：分为有限制、稍有限制、一般、无限制四个等 级，以待估宗地的区域规划条件为标准，确定其指数为 100，每上升或 下降一个等级，地价指数相应修正 1-2%。 59 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 5）个别因素： A、临路状况：分一面临路、二面临路、三面临路、四面临路等四 个等级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为 100，每上升或 下降一个等级，地价指数相应修正 1-2%； B、宗地形状：分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地的 实际情况为标准，确定其指数为 100，每上升或下降一个等级，地价指 数相应修正 1-2%； C、宗地面积：分为面积对项目用地安排无明显影响、对项目用地 安排稍有影响、对项目用地安排有明显影响、对项目用地安排有严重 四个等级，影响以待估宗地标准，指数确定为 100，每上升或下降一个 等级，地价指数相应修正 1-2%； D、地形地势、工程地质：分为好、较好、一般、较差、差五个等 级，以待估宗地的实际情况为标准，确定其指数为 100，每上升或下降 一个等级，地价指数相应修正 1-2%。 E、用地规划与用地限制：根据规划情况，分为对地价影响显优、 较优、一般、较差、差等 5 个级别，影响以待估宗地为标准，确定其 指数为 100，每上升或下降一个等级，地价指数相应修正 1-2%； F、容积率修正: 参照《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》，柳州市城区 容积率修正系数如下: 工业用地容积率修正系数表 容积率 ≤0.5 0.52 0.6 0.62 0.7 0.8 0.9 1 修正系数 0.763 0.770 0.793 0.800 0.835 0.886 0.937 1.000 容积率 1.1 1.2 1.5 1.7 2 ＞2.5 修正系数 1.036 1.072 1.161 0.95 1.286 1.310 60 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话 传真 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评 估报告 注：除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中 相临容积率对应修正系数线性内插计算获取。 G、土地利用现状：参照《柳州市城区土地定级及基准地价更新报 告》，对宗地开发程度进行修正。柳州市城区土地开发平均成本如下: 土地开发程序 通上水 通下水 通电 通讯 通路 土地平整 合计 五通一平 12 12 15 6 25 20 90 估价对象的宗地开发程度为五通一平，与三个案例的土地开发程 度一致，故不需要进行修正。 H、土地使用年期修正： 估价对象与比较案例的土地使用年限不一致，故需进行年期修正， 修正系数测算如下： 修正系数＝[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）m] 公式中：n 为估价对象的剩余土地使用年限； m 为各交易实例的剩余土地使用年限； r 为土地还原利率，根据安全利率加上一定风险调整，参照柳州市 基准地价体系，工业用地的土地还原利率为 7%。 测算方法如下： 估价对象工业用地剩余土地使用年限分别为 37.44 年，三个可比实 例的剩余土地使用年限均为 50 。

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