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物流园区规划八大完整案例

admin9个月前 (09-23)南宁产业信息33

　　枣庄锦绣大地数字化物流园区规划设计

　　被誉为“朝阳产业”的现代服务业是工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，对提升城市功能、推动经济增长起着重要作用。因此，大力发展服务业，已成为我国当前全面推进工业化，提高城镇化水平和加快实现现代化的重要战略举措。现代化综合市场作为服务业的重要组成部分，在促进经济发展、改善产业结构、推进现代化的进程中发挥着越来越重要的作用。枣庄锦绣大地物流园区规划用地处于山东省枣庄新城区中部，京福高速公路和未来的京沪高速铁路的开通，使交通更加便捷，市场更具活力，发展潜力较大。园区作为枣庄市外资引进的重要项目，其规划建设将进一步完善枣庄整体的市场功能，提升城市品质。

　　依托优越的地理环境，充分发挥地块优势，创立功能齐全、设施先进、配套完善、商品丰富的大型现代化物流园区，提供高效的商务、办公空间及高品质的商业、生活环境。

　　根据枣庄区位与特色产品优势及枣庄工业布局与经济发展状况，结合周边综合市场情况，对规划基地进行科学的功能分区，分层次、分区域设定规划建设目标。

　　采用控制、引导、完善的手段加大商品交易的科技含量，解决货物大进大出问题，把园区建设成为功能细分、行业专项、经营便利、服务设施齐全，面向全国的集商贸、餐饮娱乐、办公服务、住宿为一体的现代步行购物休闲区与商品批发交易市场，形成批零兼备，具有一定特色的城市市场标志性区域。因此规划应着重解决以下几个问题：

　　1、确定结构清晰、功能明确的市场布局；

　　2、组织合理、完善的市场交通体系；

　　3、创造具有市场特色的购物空间环境；

　　以实际规划案例为主，通过SWOT 分析法对枣庄城市发展现状以及未来发展趋势进行分

　　析，指出高规格物流园区的建设对城市未来发展的重要意义，提出了合理安排、科学布局、区域协调、统筹发展、绿色生态、以人为本的规划理念，对未来物流园区的规划建设进行了有益的探索。

　　本地块位于无锡市惠山新城区南，作为无锡通江物流园区的商业设施用地，其地理位置优越，交通便利，周围基础设施完善。本地块在北环路以北，惠山大道以东，天元路以南，西元路将地块一分为二。地块规划总用地面积：216679.8 平方米，其中A 地块规划用地面积为：89368.7 平方米；B 地块规划用地面积为：106207.8 平方米；C 地块规划用地面积为：21103.3 平方米。外围道路用地面积：25592.8 平方米；北环路道路绿化用地面积为：13724 平方米。（具体面积以国土部门按地块规划图实测数据为准）

　　物流园的总体布局是围绕“东西向的主景观轴，南北向的主要道路”来布置的，东西向的轴线个地块，南北向的轴线于景观轴相连，形成一个地块内部共享的广场。主要车行入口设在中间的西元路和北边的天元路，而步行入口则设在主要沿街面，充分考虑到车流的便捷和人流的分散化。本案利用了从中间穿过的城市道路西元路，将其同景观广场结合，从而空间从线状扩展成为面状，形成围合空间，有助于烘托商业气氛。各个组团分布合理，且均有相对独立的室外展示、停车、绿化空间，有利于分期开发。不同的业态相互穿插，有助于形成活跃的商业氛围。

　　无锡通江物流园区立足物流园本身交通环境优势，提出“高起点设计，高质量建设，高水平管理”的要求。针对这些要求，本案从实现大物流的理念出发，以食品、机械产品的展示销售为主，集研究、开发、培训、电子商务为一体的综合体，旨在营造一个综合性，多功能，分区明确，交通顺畅，商机无限，高效便捷的现代化物流园区。

　　1. 合理建构物流园的整体布局，使之在用地上的划分和布局做到规模合理，分布有效。

　　2. 合理组织区内动、静态交通，方便客户和商家之间的交易，并使之成为物流区空间结构的主体框架。

　　3. 运通环境设计手法，利用分散和集中相结合的原则，使区内的绿化环境和商业、展示空间协调组织，形成美观宜人的景观商业系统。

　　4. 合理选择园区建筑单体外观造型，并进行精心设计。使之不仅在功能上满足商业物流交易的需求，而且利用其优美的外部造型，塑造该区特有的风貌和空间形象。

　　某石化公司物流园区建设项目商业计划书

　　党的十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，交通部审时度势，

　　编制了《国家高速公路网规划》，即“7918”高速公路网，2004 年又制定了《国家公路运输枢纽布局规划》，在全国确定了179 个国家公路运输枢纽，XX市被纳入国家公路运输枢纽。XX省正处于社会稳定、经济快速发展阶段，2006 年XX省实现生产总值 21846.7亿元，经济总量跃居全国第2 位，XX半岛地区（主要包括济南、青岛、烟台、威海、日照、东营、潍坊和XX）GDP 总量为 14484.52 亿元，约占XX省总量的 2/3，超过了辽东半岛城市群所在的辽宁全省 GDP 总量，也超过了京津唐三市之和以及沪宁两市之和，其中XX市的GDP 为 1645.16 亿元，经济发展潜力非常大。

　　随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围的日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管

　　理方式正在并将继续发生深刻的变革。现代物流行业被普遍认为是“第三利润源”，它能够很好地降低物质消耗和提高劳动生产率，

　　现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动

　　的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方

　　面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综

　　合性服务。现代物流是通过基础设施的建设来提高效率，提供增值

　　性优化服务方案；优化电子商务系统的配送中心、物流中心网络，

　　重新设计和构思电子商务的流通渠道，以此来提高物流系统的快速

　　反应性能。现代物流贯穿经济活动的始终，对改善一个企业的物流

　　流通效率，提升企业的经济效益，拉动企业走向市场发挥着至关重

　　要的作用。现代物流在国民经济中具有重要地位。我国在《国民经济和社会发展 2010 年目标》中明确要求要进一步加速物流发展，加强物流理论和技术研究，提高物流管理水平，尽快改善物流落后状态。党的十七大提出“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”。国家“十一五”规划纲要明确了现代物流的产业地位，提出了今后的发展目标。同时，《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出，应提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流。《XX省“十一五”现代物流发展规划》指出，要培育壮大第三方物流企业，建立农产品交易、加工、包装、存储、运输的全省物流系统，尽快形成以城市配送物流、中转物流和航空物流为枢纽的全省综合物流网络。

　　同时，加强对客户信息的管理，与工商企业建立战略合作伙伴关系，广泛开展同城物流配送和商品分销配送服务；建立健全省、市、县、乡、村五级物流配送网络，积极拓展农村市场，大力开展农资、日用工业品和农副产品的双向物流配送，促进农村经济发展。

　　XX省位于沿黄河经济协作带与环渤海经济区的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，是我国的经济大省，与日本、韩国隔海相望，是直接参与东北亚地区经济分工协作的主要省份之一，目前正面临承接从日韩转移出来的制造业的巨大机遇，对物流有着巨大的需求。而XX市是XX半岛东西向经济发展主轴上的重要经济节点，胶济线上的一级交通枢纽，一直发挥着承东启西、中转传递的全国性物流枢纽的功能，因而具有建成XX半岛地区区域性物流中心的地

　　XX市位于东部沿海经济大省——XX省的中部，是中国环渤海地

　　区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的XX半岛沿海开放城市。它地理位置适中，交通发达，是XX省重要的交通枢纽城市。市政府在“推进物流现代化”的会议上，确定了以突出现代物流、连锁经营、现代批发市场和电子商务为重点，构建新的现代流通业框架体系，加快建设“物流大市”的现代化物流发展规划。XX市政府从市

　　场准入、税收、基础设施建设、用电、产权改造和企业减负方面对

　　6 家重点扶持的物流企业给予了6项优惠政策，以加快培育发展大型物流企业。各级政府部门也在积极规划物流发展框架，设计城市

　　和地区物流发展的政策平台、信息平台和设施平台。物流发展在全

　　国已经形成了良好的氛围，这些无疑也给企业的物流发展提供了良

　　XX县位于XX市北部，是全国百强县之一。境内有803 省道、柳泉北路、淄东铁路纵贯南北，济青高速、寿济路横贯东西，交通发达，地理位置优越，但在物流发展方面还处于较为落后的状态。为

　　促进XX县社会主义新农村的建设、繁荣农村经济，需要加快物流工程的建设步伐，建立现代化的农村物流网络体系，为广大农民提供

　　安全、方便、经济、先进的物流设施和服务，全面提升XX县农村物流服务水平，促进农村社会的全面进步，这对于解决XX县“三农”问题，提高XX县的农业综合竞争力具有重要意义。

　　然而，物流毕竟是一项产业，不会因为宣传气氛的高涨而立即上

　　马，实际操作还需要进行认真细致的可行性研究。作为企业，应看

　　准商机，抓住机遇，迎接挑战，找准物流业务的切入点，搞好物流

　　企业定位和经营领域，在未来的物流市场竞争中取得优势。

　　XXXX石化有限公司（简称XX石化）自成立以来，坚持科学发展观，以服务XX发展为大计，以改革为动力，以创新为先导，以市场为中心，抢抓机遇，深化改革，强化管理，实现了又好又快发展。

　　经过十年努力，2007 年年底，公司总资产达到 18.3 亿元，年综合加工能力为 350 万吨，并且形成了以汽油、柴油、液化石油气、丙烯、丙烷、MTBE、重交沥青（属于三方合资）等为主导产品的化工企业。公司分别于2006 年、2007 年跻身“中国化工行业500 强企业”和“中国化工经济效益500强企业”行列，其经济模式基本具备“两头在外”的特征，原料与产品的购销也形成了巨大的物流量。同时，公司周边聚集了众多的大型知名生产型企业，如“美国科勒”、

　　“德国雷法”、“东岳集团”、“博汇集团”、“金诚石化”等企

　　业的迅速发展，形成了巨大的工业物流需求。一些商业企业对物流

　　的需求也十分旺盛，如“沃尔玛超市”、“利群超市”、“银座”

　　等大型商场。这些企业为未来现代物流园区的建设发展提供了必要

　　随着XX石化铁路专线的建设以及东营、滨州等城市的快速发展，未来沿海铁路线将与淄（XX）东（东营）铁路形成网络，XX石化将在铁路方面具有明显的优势。

　　此外，XX周围有许多发电厂以及化工厂（如东岳集团、博汇集

　　团等企业）都需要大量的原料（如煤，仅XX石化每年对煤的需求达140 万吨），这些原料都是从外地运进，运输成本非常高，铁路专线建成之后，可以借助内部铁路专线运输优势，进行点到点运输。公司铁路专线的规划应考虑辐射周边企业，可以发展输送带和零散汽车运输，也可以利用集装箱为生产具有高附加值产品的企业（如德国雷法）服务。这些都为XX石化建设物流园区提供了明显的区位优势和交通优势。

　　面对面带物流业发展的大好机遇，XX石化为了降低企业成本，

　　提高企业综合竞争力，经过慎重研究决定建设振兴项目，并采用先进的物流管理理念，同时改造XX石化物流系统，以提高企业管理水平，进一步适应现代市场竞争。

　　该物流园具备优越的地理位置优势和行业优势。加快振兴项目的发展对于优化公司资源配置，提高物流管理水平，增强企业的综合实力和竞争能力，提高企业经济效益实现可持续发展战略，具备重要而深远得意义。为了使项目建设更加合理，并取得预期效益，特委托XX市工程咨询院对项目进行可行性研究。

　　1、紧紧围绕省委提出的提前建成全面小康社会、提前基本实现现代化的宏伟目标，以石化业、商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。

　　2、以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。

　　3、以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。

　　4、以经济辐射面和区位为依据，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。

　　5、以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为我省服务业的重要支柱。

　　工程运营后，可吸纳安置268人就业。本工程的兴建对优化

　　XX县物流资源整合配置，实现交通运输和商贸流通现代化，促进全县经济建设和物流业发展具有历史性的促进作用，工程建成后，可有效辐射鲁中地区周边省市及周边客户提供贴身增值服务，进一步巩固和扩大企业市场占有率。本工程的实施，可带动县域加工物流的整体水平，对县内企业适应市场的发展要求，具有良好的社会效益。

　　天津市宝坻区物流产业园区（以下简称园区）位于宝坻城区北部，北至城区北路，西至宝平公路，东至津围公路，南至规划通唐公路，规划范围总面积14.2平方公里，是宝坻城区总体规划确定的远景发展用地。

　　①产业园区位于宝坻区远景规划用地范围的北部边缘，北临京沈高速公路，东侧隔津围公路与津蓟铁路相望，西侧至宝平公路，南侧与城区的外环－北环路相连，对外交通方便快捷。

　　②规划范围内有大量可供开发的土地资源。

　　③产业园区处在城区边缘，西与北京相连，向东可通往唐山，有条件发展物流产业，规划面积22平方公里的天宝工业园，为物资流通提供了充足的物资量后备资源。

　　④宝坻区历史上发达的商贸流通业对物流园区的产业支撑。

　　将建成融货物集散、转运、加工等功能于一体的功能分区合理、配套设施完善、交通便捷、环境优美的城市新区。

　　规划期末人口规模达到10万人，城市建设用地14.01平方公里。

　　在对园区功能组成分析的基础上，依据基地的实际情况，规划形成如下空间布局结构：该区被城市对外通道之一的蓟宝公路南北向穿过，由此将园区用地分为两部分，城区北路以南、通唐公路以北、宝平公路以东、蓟宝公路以西用地规划为现代制造园和物流产业园区的综合服务区；蓟宝公路以东、津围公路以西、城区北路以南、通唐公路以北规划为物流园区。两个功能区外围公路和内部主干道构成园区景观和绿化生长轴。

　　近年来，南宁已经成为中国西南大部分省市向东盟出口、东盟向

　　中国出口的中转站，南宁市作为区域性物流中心的地位已经显现，

　　未来几年将着力建设成为服务东盟各国及其他国家和地区的国际性

　　区域现代物流中心，南宁逐渐成为区域性的交通枢纽、物流基地、

　　商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。

　　然而，南宁市的土地随着经济发展越发“吃紧”，货运物流场站更是成为制约南宁物流信息流和运力流发展的瓶颈。据了解，目前全区

　　拥有道路货物运输户61723户，道路运输资质企业135家，但从目

　　前南宁市拥有的货运物流场站看，已经无法解决整合社会运力的需求，也无法满足市场运力的资源调配和使用，更无法有效沟通货主

　　和司机之间的市场供求信息。因此，南宁市大型物流综合场站的需

　　南宁市目前主要的货运市场有南宁货运北站（南宁运德物流公司）、货运西站（已确定年内搬迁）、现代货运市场（大学路）、快材

　　建材货运市场（北湖与快速环道立交旁）以及安吉吉运物流。目前

　　货运汽车都集中在泰达停车场（简单的物流场站）。目前运营的场

　　站均存在规模较小、管理不规范、缺乏信息平台、缺少大型仓库、

　　玉柴物流集团公司的核心业务重心近年来已逐步转移到南宁市，急需在南宁市建设大型场站，以实现公司“打造大型跨国商贸物流企业集团”的战略构想。经多方调研、论证，公司租赁西乡塘区邕武路二塘坡280亩土地，该位置位于南宁快速环道秀厢大道边上，毗邻

　　环城高速公路，靠近交通主干道的出入口中，有通畅的物流通道网络。周边有成熟的建材批发市场、五金器材批发市场、汽车交易中心等，同时，结合南宁市产业空间布局和产业结构调整要求，充分考虑现有基础设施和地价情况，物流基础等条件，该位置的地位蕞为突出，物流发展的潜力较大，所以，可确立为物流基地，实施重点建设大型物流综合场站。

　　在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析)。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，物流园区战略选择的“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。

　　玉柴南宁物流园区项目SWOT分析如下：

　　1、品牌：品牌在南宁市及周边地区影响力大；

　　2、融资：与同区域同行企业相比具有较大优势；

　　3、网络：拥有区内外10多家物流营业网点；

　　4、开发：市场开发和策划导向能力相对较强；

　　1、机制：国有制企业，机制不如同行(民营公司)灵活；

　　2、成本：公司管理成本远比同行(民营公司)高；

　　3、开发：物源开发能力处于相对劣势。

　　1、国家对南宁市及周边地区基础建设投入大，开发力度加大，拉动南宁物流业务需求增加；

　　2、南宁及周边交通条件持续改善，物流发展迅速；

　　3、南宁拟建设成为区域性中心城市，并承接东部产业转移，物流运输需求增加；

　　4、南宁及西乡塘区对运输市场进一步规范，快环路之内禁止大型货车进入，并对快环路两边的停车场等物流场站进行整顿；

　　5、南宁市、西乡塘区、苏宝友与公司的良好合作关系；

　　6、现有泰达停车场的租期明年到期，停车场的前景不明朗。

　　1、国家或地方政策调整、领导变动等对项目的不利影响；

　　2、该地区存在安吉、泰达等较强竞争对手；市场竞争愈加激烈，市场管理不规范；

　　3、资金不能及时到位，09年下半年不能投产和实现收益；

　　4、若干年后城市发展不允许货车进入快速环道，将对该项目造成致命打击；

　　5、土地性质为租赁，所有投入无法计为固定资产，从而影响融资。

　　物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际蕞先进的物流园区案例，总结出对物流园区蕞适合的经验。

　　（一）物流园区的内部功能可概括为8个方面

　　即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

　　（二）玉柴南宁物流园区项目主要功能

　　建成广西蕞大、功能蕞全的大型物流综合场站，在物流、车辆调配等方面与全国主要物流枢纽城市及物流中心联成信息网络，提供实时动态的综合信息服务，并发展成为以物流信息服务为主，集仓储配送、车辆调度、维修配件、停车、后勤服务为一体的物流集散基地。

　　主要功能包括：1、信息交易中心；2、大型停车场；3、大型仓

　　库(含装卸平台)；4、零担专线、汽车辅助服务区(配件销售、汽车修配区)；6、招待所、餐饮、绿化、道路等生活配套设施；

　　1、以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式，是园区

　　2、以批发市场和仓储超市为主的交易型模式，是园区的防御型

　　3、以国际分拨和保税区为基础的国际采购分拨模式，是园区的

　　该场站以上功能设计提供集货运、货运代理、货运信息、停车场、仓储、零担托运、货物配载、装卸服务、汽修汽配、餐饮住宿等多种业务于一体的综合物流服务。达到时间节省、等待时间的减少、流量的平衡、运输链中各种设备设施的蕞优利用；同时，达到制造、销售企业对园区建设的要求：货物处理能力（按产品分类）；联合运输能力；运输服务质量；时间、成本、安全、货损、快速与可靠性。达到第三方物流公司对园区建设的要求，即：信息系统；联合运输协调；装载与中转设备；库存管理。

　　泰州市城北物流园区位于泰州市主城区西北部，内辖森北村、渔行村运河居委会。规划建设范围：东至鲁汀河，西至兴泰公路，南至新通扬运河，北至宁启铁路,规划建设面积7.68 平方公里。

　　以铁路货运站和内河水运码头为基础，以现代物流企业为依托，以物流信息平台为支撑，以产业结构调整和物流资源整合为手段，以降低物流成本、提高物流效率为方向，构筑以生产资料和农副产品集散为主的物流基地，建设集运输、仓储、加工、配送和信息服务为一体的现代物流中心。

　　泰州市城北物流园区规划建设范围：东至鲁汀河，西至兴泰公路，南至新通扬运河，北至宁启铁路线平方公里。根据规划设计要求，泰州市城北物流园区的发展目标是：

　　头部阶段目标（2006-2010）。充分发挥城北地区业已形成的产业规模优势和集聚效应，不断提高物流区园的总体实力，努力建设专业化物流中心。

　　一、加强园区内基础设施建设。加强园区道路管网建设，园区内的主干道要取直、拓宽，打通与外部连接的道路，以及各个功能区之间的道路；各类管网按设计方案高标准实施，努力实现电、水、气、通讯网络“四通”。

　　二、新建和增开5个内河码头。根据不同的货物种类，实施功能定位，逐步发展生产资料货运码头，制成品中转运输码头和综合性货运码头。

　　三、扩大铁路货运站吞吐能力。依托铁路货运站，逐步建成管

　　理模式专业化、货运品种多样化、运输能力较强的铁路货物运输集散地。

　　四、建设现代化多式联运中心。根据铁路货运站和水运码头业务特点，发挥车辆、船舶配载优势，在货运站与水运码头结合处选址建立多式联运中心，逐步扩大陆路货运的业务范围。

　　五、初步搭建公共物流信息平台。不断完善物流园区的综合服务功能，努力为园区物流业务提供信息发布、业务接洽以及物流资金结算等公共服务平台。同时，适当扩展电子政务、电子商务功能，努力为物流企业创造高效、便捷的交易环境。通过这一阶段的努力，确保园区实现销售总额100亿元，利税1亿元，并将园区初步建设成为集运输、仓储、加工配送和信息服务为一体的现代物流产业集聚区。

　　第二阶段目标（2011——2015）。这一阶段，园区将在加快功能开发、扩大业务范围、完善服务功能、提高综合服务质量上下功夫，努力提升物流园区层次。

　　一、拓展和完善公共物流信息平台。在原有信息平台基础上，加强园区信息平台的网络硬件维护和管理工作，进一步增强信息平台运行的层次性、集中性、安全性、可靠性，使之成为真正意义上的物流信息交换中心和物流信息服务中心。增加国际物流的信息管理模块，建立泰州市城北物流电子口岸，支撑虚拟内河国际网的建设和营运。

　　二、发展国际物流，建设集装箱堆场。为适应现代物流和泰州

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