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剖析南宁08年第1期国有土拍卖的3宗地块
剖析南宁08年第1期国有土拍卖的3宗地块
2008-03-21 14:47
本期《圈地运动》将对南宁市2008年**期国有建设用地使用权拍卖公开出让的3宗地块进行分析。这3宗分别位于中国-东盟国际商务区（以下简称“东盟商务区”）、江南区和高新区的地块，将同时于3月28日以拍卖行式公开出让。
中国——东盟国际商务区内PC2008-01地块：凤岭稀缺地块 *终鹿死谁手
东盟商务区的土地，经过2006年和2007年的大规模“招拍挂”出让后，今年所剩地块已寥寥无几。
东盟商务区作为南宁日后发展前景*为看好的区域，其价值和未来发展潜力不断被肯定。目前该区域内已有众多知名品牌开发商进驻。本宗地块位于东盟商务区内，属于稀缺地块，其未来房地产开发潜力不可**。按照出让公告，该地块将严格执行90/70政策。
居周刊记者实地探地，PC2008-01地块位于东盟商务区内的樱花路、中缅路和桂雅路合围处。该宗地块整体形状较为方正，为有落差坡地。西南面地块规划为小学，与商务区配套工程“邻里中心”仅一条马路之隔。“邻里中心”规划有一个公交车首末班停靠站、一个加油站和一小块邻里绿地。
从周边已出让的地块情况看，该地块西北面为在建项目保利·21世家，东北面为在建项目耀凯·凤岭1号，西面有东盟商务区内*早动工建设的两个项目——盛天茗城和南宁·联盟新城，这两个项目目前是该区域的主力楼盘，住宅均价分别为6100元/平方米和6000元/平方米。
从整个东盟商务区的房地产开发项目来看，已经面世的项目有领世郡1号、保利·龙腾上园和马来西亚城等，年内还有利海·亚洲国际、和润园和金旺角CASA馆等住宅、商业项目将要面世。另外，东盟商务区核心地块上的华润万象城也处于积极筹措之中。2008年，将是东盟商务区真正开始大规模启动的一年。
根据合富辉煌房地产南宁分公司市场部测算，本地块相关的经济指标如下 ：
随着土地政策的日趋从紧，开发商在拿地时也越来越谨慎。从东盟商务区的未来价值看，此次拍卖的地块是否会成为区内外开发企业**鏖战的场所？经合富辉煌房地产南宁分公司市场部测算，根据目前南宁市场的环境，在保证开发商合理利润率的情况下，预计地价将达到450～460万元/亩。
需指出的是，本宗地块的预测成交价格，是在保证开发商合理的30%左右利润率的前提下测算出来，但不排除部分开发商不息一切代价去拿地。“天价地王”是否会再被再次刷新，还有待**事实的检验。
由于该宗地块周边在售项目仅有两个，可参考的条件并不多。与该宗地块紧密相连的两个在建项目保利·21世家和耀凯·凤岭1号也将于年内面世。届时，周边房价走势将对该宗地块日后的在建项目价格产生非常大的影响。据初步估算，如果按照两年开发成本计算，该宗地块上所建项目的价格将在7000~8000元/平方米。
(本栏目专业数据由合富辉煌房地产南宁分公司市场部**提供)
江南区PC2008-02住宅地块：周边配套成熟 居住氛围较浓
PC2008—02地块位于江南区五一东路与南建路交叉处，土地用途为纯住宅用地。南宁市国土资源局的资料显示，近年来本宗地块附近鲜有土地出让记录。而本宗地块面积约为90亩，是近年来五一路、星光大道沿线面积**的一宗出让土地。根据拍卖公告，本宗地块中90平方米以下的住房面积，必须达到住宅开发建筑总面积的80%以上。
本宗地块位于江南区，邻近五一东路与永和大桥。居周刊记者实地探地发现，本宗地块为已平整待开发用地，地面状况良好。从该地块沿南建路前往亭洪路的10+1商业大道，有将近10**路程。
本宗地块周边多为老旧的单位厂房和居民住宅，周边生活配套非常齐全。交通方面，有9路、15路、49路、64路、219路、610路和801路等数十条公交车线路途径该地块附近。而淡村农贸市场、南化医院、市第二人民医院、亭子二中、育华中学和北京华联超市等生活配套都离该本宗地块不远。另外，附近的丽江村小区、江南馨园等也有不少生活配套。周边成熟的生活配套，是该地块日后所建项目的可以成为其一大卖点。
需要指出的是，本宗地块对于市政工程设施的配建有明确要求。拍卖公告中明确说明，项目内要求配建幼儿园（6个班），占地面积不少于2160平方米，建筑面积不少于1260平方米。
根据合富辉煌房地产南宁分公司市场部测算，本地块相关的经济指标如下：
据合富辉煌房地产南宁分公司数据分析，从周边环境和地理位置来看，本宗土地日后的房地产开发具有一定的潜力。结合本地块的建设项目规划设计条件、相关的经济指标及地块周边土地出让情况，本宗土地的拍卖底价已达到同区域较高的价格水平。据此，预计本宗地块的价格为180～200万元/亩。
与该地块临近的在售项目有中都·澳海蓝湾和中茵·丽景星城。当初，这两个项目的土地拍卖价格分别为118万元/亩和150万元/亩，几宗地块的容积率较为接近。如果以这两个在售项目的目前均价估算，本宗地块两年后建成项目的售价，将很可能在5000~6000元/平方米之间。
高新区PC2008-03商业地块：汽车专营店是业态**
实际用地面积：8.992亩（5994.69平方米）
PC2008-03地块为**期国有建设用地拍卖中**一块商业用地。本宗地块位于高新区北环路南面，紧邻秀厢大道，目前仅有城环1线途经地块沿线。
该地块西面为广西营海特许销售服务店和上海大众汽车特许店等大型汽车专营店。科园大道以西的秀厢大道上，分布了不少品牌汽车的专营店。该路段汽车销售氛围浓厚，本宗地块用于建设汽车专营店将非
根据合富辉煌房地产南宁分公司市场部测算，本地块相关的经济指标如下：
从南宁近年土地“招拍挂”的情况看，鲜见有纯商业用地的土地交易记录。而于2006年11月29日拍卖成功的PC2006-20号地块，在地理位置上与本宗地块较为接近，有一定的参考价值：
合富辉煌房地产南宁分公司市场部分析认为，本宗地块位于高新工业园区内，由于该区域的商业氛围较淡，在短期内扭转现状的可能性较小。因此，在日后的销售或出租经营运做上将有一定难度，存在较大的开发风险。据该机构预计，本宗地块的成交价格将为200～230万元/亩。
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五象新区 - 南宁市五象新区银海大道975-1号（银海大道与凤凰路交汇处）
兴宁区 - 兴宁区昆仑大道501号
青秀区 - 南宁市青秀区吉祥路凤岭北路路口（南宁东站南侧50米）
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江南区 - 江南区亭洪路以南、南建路以西
江南区 - 南宁市白沙大道57号（希尔顿欢朋酒店旁）
五象新区 - 南宁市良庆区凤凰路188号
五象新区 - 南宁市五象新区秋月路26号
五象新区 - 良庆区博艺路（盛邦滨江府旁）
青秀区 - 南宁青秀区仙葫大道155号
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