近日，南宁市自然资源局接连发布了多则“用地预申请”相关信息：

　　1月12日，《关于公开出让地块实行用地预申请有关事项的通知（征求意见稿）》发布；

　　2月17日，南宁市自然资源局发布公告，拟采用用地预申请方式供地出让8宗地块。

　　这也是南宁首次采取预采用出让预公告的方式。

　　那么，它的落地，对当前的南宁楼市又将产生哪些影响？

　　1月12日，南宁市自然资源局发布《关于公开出让地块实行用地预申请有关事项的通知（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），意味着南宁距离实行“用地预申请”又进一步。

　　《意见稿》明确提出，此次用地预申请制度将针对商服、文旅、住宅、工业用地等公开出让的地块。

　　对此，意向竞买人可按预公告内容缴纳购地保证金，并按照以下流程参与拍地。

　　本次《意见稿》还对地块竞买保证金、付款时间等方面做出了调整：

　　竞买保证金方面，原规定意向竞买人需缴纳不低于出让地块起始总价的20%的竞买保证金；实行用地预申请后，意向竞买人仅需缴纳起始总价的10%，且蕞高不超过人民币2000万元。

　　付款时间方面，原规定土地成交后10个工作日内需签订出让合同，签合同后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款一年内付清；实行用地预申请后，预申请人在拍得地块后，应在成交之日起5个工作日内缴足出让地块成交价款的20%，方可签订出让合同，签订合同后该款项转为履行出让合同定金。

　　总体来说，就是竞买保证金降低了，付款时间也相对延长了。

　　值得注意的是，本次《意见稿》还提出，因本申请人未参与该地块的竞买或未提交有效报价的，本申请人将不再要求退还已缴纳的购地保证金，同时限制本申请人二年内不得参加南宁市国有建设用地使用权公开招标拍卖挂牌出让活动。

　　“用地预申请”制度，本质上是为了土地流拍，促成土地出让，保证楼市的长远健康发展。

　　对此，我们可以参考用地预申请制度的前身——香港的“勾地制度”。

　　所谓“勾地制度”，是土地主管部门根据市场情况和产业特点，对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案，由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格，如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期，主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地，提出用地申请者应当参加，且报价不得低于其承诺的土地价格。

　　对政府而言，勾地政策提高了政府在招拍挂中的优势地位，排除了实力不足的中小企业，避免了流拍风险。

　　对开发商而言，相比土地招拍挂激烈的竞争和不可控的土地成本，勾地是一种能够低于市场价格锁定并获取土地的方案，更有利于开发商锁定土地，取得土地。

　　简单来说，“勾地制”在土地资源的市场配置过程中，更重视其公共资源属性，更有利于地方政府对土地资源的保护，减少土地流拍。

　　话说回来，而南宁之所以采用用地预申请制度出让土地，与近一年来的土地市场关系不小。

　　2021年下半年，南宁土地市场遇冷，地块延期、调整、终止、流拍等现象屡见不鲜。

　　克尔瑞数据显示，2021年8月25日至12月31日期间，南宁市自然资源局网站土地市场列表总共发布了18次终止公告、9次调整或延期公告。全年终止/流拍地块共计27幅，占比供应幅数的45%，近一半土地未能成功拍出。

　　作为楼市“源头”的土地市场遭到冲击，势必会对整个楼市产生不利影响。

　　因此，为减少土地流拍、终止等现象发生，促进南宁楼市的平稳发展，落实“稳地价、稳房价、稳预期”长效管理调控机制，用地预申请政策就是当前可实施的有效手段之一。

　　用地预申请制度，有效减少了土地流拍等现象的发生，因此受到不少城市的青睐。

　　目前，全国已有多个城市采用用地预申请制度，成效明显。

　　如杭州、宁波等城市，适当采用了“用地预申请”的出让方式，同时结合部分回炉地块起拍价格下调等举措，在2021年第三轮土拍中热度回升明显，土地成交溢价率甚至达到7%，这也是全国第三轮土拍中溢价率蕞高的两个城市。

　　可见，在当下的全国楼市，用地预申请制度更是一种有效的土地市场回温手段。

　　回到南宁市场，此次拟采用用地预申请方式供地出让8宗地块，总出让面积约为729.5亩。

　　其中，兴宁区、邕宁区、西乡塘区各2幅，江南区、青秀区各占1幅。

　　从各地块信息看，部分地块位置并不突出，优势较少。

　　不过，若真采用用地预申请方式出让，或能真正有效解决地块流拍等问题。

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