中国商业地产进入存量时代，随着城市商业发展，存量改造及城市更新成为了必然趋势。今年上半年一批存量改造项目惊艳亮相，以全新的形象和内容，为城市商业注入新活力。

　　近几年，经济发展进入新常态，叠加疫情影响，商业地产的发展与经营随之变化。新开业购物中心增速明显下降，自2017年开始，全国新开购物中心和百货占比连续5年处于20%以下，商业地产从土地驱动模式逐渐过渡到存量改造提升的新阶段。

　　除此之外，老旧商业体自身也亟须焕新升级。一方面，老旧商业体在规划设计、业态组合上老旧，另一方面消费者自身也在更新升级，1995年至2009年出生的“Z世代”消费者成为主流，更加看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式有更高的要求。

　　今年上半年，北京首钢园·六工汇购物广场、武汉潮流盒子X118、南宁中山路万象汇等一批存量改造项目惊艳亮相，它们通过商业与景观的深度融合、本土文化的呈现、丰富的业态组合等方式，为城市商业注入新活力。

　　6月18日，位居百年北京首钢园北区的核心地块内的商业板块——首钢园·六工汇（以下简称“六工汇”）正式对外亮相。

　　据介绍，六工汇是首钢园的重要组成部分，位于首钢园北区核心位置，总建筑面积22.4万平方米，由六幅互通的地块组成，包括11栋独栋产业、11栋独栋旗舰商业和一座购物广场。其中，六工汇购物广场以家庭及“Z世代”作为主力消费人群，主打“体验+展厅+餐饮”的综合型消费。

　　从“老厂房”到商业综合体“新地标”，工业改造成为六工汇的蕞大特色。具体来看，六工汇购物广场东侧主入口及东区核心中庭的前身为“二泵站”及总高度近25米的“7000风机房”，室内设计造型构成保留7000风机房空间内的工业风貌，且保留原有的桁架结构和红砖肌理立面；西侧则在保留部分工业建筑的基础上，改造成新商业中心运动主题庭院。

　　在品牌方面，六工汇首批营业门店包括小吊梨汤、九本居酒屋、观和牛、首钢味道等餐厅以及理想汽车旗舰店北京市首店、蔚来中心NioHouse旗舰店京西首店等。此前该项目负责人在接受媒体采访时透露，首钢园六工汇商业主要是为了满足年轻人、品质家庭、高端白领需求，项目在招商上引入了中国首店7家、北京首店2家、京西首店14家，例如北京首店长安记食肆旗舰店，奈尔宝科技馆为北京首家超级旗舰店等。

　　中国人民大学高礼研究院副教授王鹏认为，不仅局限于六工汇购物中心，整个首钢工业街区也应朝着个性化转型，例如可以借助自身工厂风的建筑结构，引入新消费业态；利用现有的冬奥会场馆，形成文旅一体的消费模式，从而加大年轻消费者的吸引力。

　　“江汉路上蕞新打卡地”“看看谁还没有去江汉路新地标”……在社交媒体上搜索武汉潮流盒子X118（以下简称“武汉X118”），类似的点评还有很多，不过，在今年之前，恐怕在武汉生活的人很难想象出“潮流”会与江汉路上的这座老百货物业有何关联性。

　　每一座城市都有一条属于自己的步行街，江汉路步行街之于武汉，正如南京东路步行街之于上海，客流量大，但坐落于此的武汉X118前身却并未享受到流量红利，商业面积2.6万平方米的它，横跨7个楼层，单层面积狭小加之百货物业布局，显然不符合当下消费喜好。

　　经过前期对周边基本情况进行一番考察后，恒太商业联合锐力体育对它进行了大刀阔斧的调整与改造，将主要客群锁定在Z世代新青年，并且以运动+潮流文化作为核心竞争力和流量入口，有意在内容引入方面形成运动+其他业态的跨界融合，从而打造一个具有武汉特色的潮流运动集合体验空间。

　　走进武汉X118，内部LED流光柱、旋转流线步梯、随处可见的鲜明色调立牌、独具汉味特色的方言墙、SUMMER CAMP歌词墙……无疑将击中不同次元、文化的“Z世代”新青年的喜好，将他们吸引到此。

　　同时在商业内容方面，武汉X118打破购物中心固有组合搭配，以城市定制、首店、新锐设计师品牌关键词，引入了以城市定制的耐克KL全球旗舰店、中国李宁华中旗舰店、小米华中旗舰店；武汉首店PARTYKING、另物等新锐潮流、沉浸式娱乐、潮玩集合店、网红餐饮等多方向的特色品牌。

　　焕新出发的武汉X118，已成为一个“Z世代”专属的社交新空间。

　　4月22日，南宁中山路万象汇正式开业，这是继五象万象汇后，华润置地在南宁打造的第二座万象汇项目。此前2016年，华润置地接盘中山路旁旧改项目，即香港街项目一期地块，宣布在此打造华润置地中山府及商业体万象汇。

　　南宁中山路万象汇在整体建筑设计上参考了岭南骑楼，装饰则融入本土元素，还原上世纪30年代的老南宁街区场景，保留老中山路的独特风味。商场中庭露天广场张灯结彩，新开业期间举办“唐宫夜宴”开场秀，让人仿佛穿越时空。

　　蕞具南宁味还属商场3层的空中美食街“九叔的江湖”。这条商业街是在致敬中山路的美食传说，更是在致敬守护中山路的******人物“九叔”。

　　30多年前，“九叔”以街道管理的身份掌管中山路夜市，从中山路夜市原来的几个流动小吃摊发展到了三百多个美食摊位，直至中山路成为了远近闻名的美食街。如今九叔70多岁的年纪依然在撑场，被称为中山路“夜市市长”。

　　进入街区，外部是一条古风市集街，内部空间则蕴含浓郁的老南宁市井气息，顶部装置随处可见的老南宁味广告牌，店铺装饰也加上了麻将、报刊亭等元素。

　　据中指研究院发布的《2022中国商业地产发展白皮书》显示，随着我国主力消费群体的消费理念、消费行为模式发生深刻变化，商业地产企业发展模式开始从大规模增量开发向存量精细化运营转变，存量更新改造将成为城市商业焕新的重要方式。商业地产企业须主动迎合时代变化，打造符合年轻客群消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，构筑企业护城河。

　　报告显示，从商业存量改造方式来看，“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素，也是存量盘活的重要途径。购物中心客户通常对体验感有更高要求，商业不再仅作为购物场所而存在，更多开始承载餐饮、社交、娱乐、亲子等功能，这对商业经营提出了更高要求。与此同时，近几年保租房建设的加快，也为商业存量盘活提供了新的可行路径。

　　近年来，年轻客群已逐渐成为消费主力群体，消费理念和消费场景也更加多元化，他们更关注商业的体验感和趣味性，商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能。随着消费结构改变、数字化浪潮以及线上线下融合发展的时代到来，购物中心业态升级已成为趋势。同时，消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。

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