政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。

　　这一年，旧改阵营持续扩大，很多板块焕新有望;商业集中开业潮，配套兑现添利好;地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列;产业发展稳步推进，招商引资取得质变……

　　行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下;从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……

　　将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天!

　　上半年南宁土拍还很火，房企拿地积极性依旧高，甚至不少板块出现了新的地价记录。

　　而下半年风向突变，土拍降温明显，底价成交、流拍、终止出让等情况比比皆是。

　　究竟2021年南宁土地市场的战绩如何?谁又是土拍市场上的大赢家，2021年的南宁土拍又有哪些值得记录的大事件?土拍成绩单出炉!

　　受限于“三道红线”的威力，大部分房企资金收紧，拿地积极性不高，这一年地块延期或流拍或终止出让成为常态。

　　据统计，2021年全年南宁共计有21幅地块挂牌未成交，总计面积约2484亩，6大城区均有地块涉及。

　　如兴宁区汽车城北路69亩地块曾于8月流拍，12月上架起始单价由原来的508万元/亩调低至487万元/亩，不再要求配建小学。

　　又如，青秀区三岸板块84亩地块，原计划10月22日出让，截牌时间一延再延并做了重大调整，取消了建设甲级写字楼、引进以大数据等产业为主的企业、商品房预售条件这3大要求，该地块在“上架”之初就有传言或为某房企量身定制，结果还是没有等来大佬现身。

　　即便是地段优越的地块也在临开拍前被叫停或是现场遭遇流拍，如五象湖东板块的编号GC2021-082、083地块等。

　　往年大部分地块一经挂牌出让注定是“香饽饽”，房企若想拿地必然历经轮番竞价拼抢一番，然而2021年这一年南宁土地流拍率却大幅提升。

　　在2021年南宁“招拍挂”的出让计划中，计划供应11320亩经营性用地，包括住宅用地5500亩、工业用地400亩，商办用地等其他非住宅用地1820亩。

　　从表格可知，2021年南宁全年土地成交面积达7540.809亩，完成计划的67%。

　　其中，商住用地成交面积达3582.611亩，同比下降43.36%，成交金额约288亿元，同比下降44.53%，不论是成交面积还是金额降幅均超过4成。

　　头部阶段，也就是上半年，成交超5023亩地，占比全年成交67%，成交量可观，房企拿地意愿强烈，多个区域地价更新。

　　绿地、融创、建发、万科、金科、招商、大唐、威宁等房企成为土拍席上的大赢家，为上半年南宁土拍添了一把火。

　　期间，还诞生了一幅万元地块，即万科瑧湾悦项目，楼面价达14105元/㎡，位列2021年楼面价头部。

　　北投时代项目拿地总价35.34亿元，刷新近几年南宁单幅地块成交总价的数值新高。

　　7月到9月，房企进入理性拿地阶段，南宁土地市场开始降温了，成交的地块表现为底价成交、无溢价。

　　就拿美的拿下的83亩地块(打造美的天玥)，底价成交，楼面价4113元/㎡，对比相邻融创于2月份拿下的江南书院项目，楼面价6014.5元/㎡+溢价率72.64%，时隔5个月时间，地价降了。

　　进入第三阶段，即四季度南宁土地市场进入寒冬期，挂牌上架的地块屡屡被叫停，能顺利成交的似乎是意外地惊喜。

　　10月仅有一幅商住地块成交，为广西旅发底价拿下的总部基地旁87亩地块，总价8.52亿元，到了11月竟然出现商住地块0成交。

　　总之，这一年，土拍行情迎来剧变：底价成交居多，溢价率下滑，流拍率大幅提升。

　　从区域表现来看，良庆区一如既往地占据榜首位置，2021年商住地成交面积达105.5万㎡，占比44.17%，成交金额超171.58亿元。

　　青秀区2021年商住地成交约37万㎡(折合562亩)，占比15.68%，建发、融创、晟宁投资均有所斩获，其中霖峰控股拿下359亩牛湾半岛文旅项目“占大头”。目前仅有融创九熙府入市销售，其余项目还在筹备中。

　　江南区商住用地成交面积约35万㎡，同比下跌57%，融创、荣和、美的这三大房企积极拿地，分别打造融创江南书院、荣和伍壹大道、美的天玥，其中融创江南书院、荣和伍壹大道早已入市销售。

　　西乡塘区成交面积24.67万㎡，同比上涨46%，是仅一个出现涨幅的城区，其中冠利、大唐各拿一幅旧改地，云星集团、洋浦地产在下半年各自收获“十几亩迷你型地块”，同年产品已陆续入市，此外，区域新增233亩文旅项目——汉华右江院子。

　　兴宁区成交面积约20万㎡，同比下降48.52%，有3幅地块成交，不过均大有来头，金地入邕的首个品牌落地就在望州路、威宁拿下的123亩地块楼面价7002元/㎡成就兴宁地价新纪录、恒力年底出手的合宾路130亩地块是其重回南宁市区的新力作。

　　邕宁区成交面积约15.54万㎡，以6.51%的占比“垫底”，同比下降高达69%，在2021年仅有3幅地块成交，招商、大都、中交拿地，前两个项目均以入市销售，后者中交象江来在元旦期间开放了城市展厅。

　　总体上看，2021年土地成交集中在上半年，而且多个项目已经入市销售。下半年成交大幅缩减，2022年的新盘量也将锐减。

　　南宁迎来了两家新进房企，分别是金地、中交头部次公开在南宁拿地，前者为全国知名房企，后者则是央企品牌，两家房企拿地后进度也非常快。

　　其中，金地美域国际6月拿地，8月8日售楼处开放，9月25日实现首期开盘，至今取得了较好的销售成绩。

　　中交拿下的龙岗138亩地块，拿地之路一波三折，终于在9月29日正式摘牌，并于2022年元旦期间公布案名及开放城市展厅，中交象江来能否带来颠覆性产品?值得期待!

　　以12月15日，北投底价拿下的五象湖东162亩为例，成交单价900万元/亩，楼面价3847元/㎡，相较“邻居”6月拿地时14105元/㎡的楼面价，真是划算。

　　而建发拿下的青秀东葛路39亩地块，楼面价7600元/㎡，溢价率52%，对比相邻建发央著的1.4万+楼面价，地价近乎斩了一半。

　　分别是青秀区南宁牛湾文化旅游岛项目，西乡塘区汉华文旅项目，前者暂未有蕞新进度释放，今年有望入市，后者住宅项目右江汉华院子已于去年入市销售，主推120-160㎡合院及204-210㎡联排别墅。

　　2021年8月，沙井板块喜提杉杉奥特莱斯商业广场，该大型商业体占地203亩，规模约15万㎡，总投资约20亿元，计划2022年正式开工建设，不过，这座商业体距离开业时间有点久，还需等待4年。

　　总体来看，2021年的土地成交量缩水明显，而且不少成交的地块已经入市销售。2022年的新盘量减少，但受到库存积压的影响，去库存变成了当务之急。

　　那么，2022年南宁供地计划将透露哪些关键信息，土地市场又有哪些新动向?我们将及时关注。

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