昨日，从南宁市国土部门获悉，7月14日市政府印发关于公布实施《南宁市城镇土地定级与基准地价更新成果》(以下简称《新成果》)的通知。通知明确，从今年9月1日起，南宁市将实行新一轮城镇土地定级与基准地价更新成果。与2014年开始实施的《南宁市区城镇土地定级及基准地价更新成果》(以下简称《旧成果》)相比，不仅各级别的划分范围已“时空变幻”，而且价格也有了较大浮动。其中，南湖边宅地价格最高，朝阳商圈的商服用地价格较高。业内人士认为，基准地价更新对房价并不会产生实质性影响。

　　基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的土地使用权区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。是地价总体水平和变化趋势的反映。基准地价体系主分类由商服、住宅、工业三类用途组成。土地开发程度要求达到“五通一平”标准（宗地外“五通”，即通路、通上水、通下水、通电、通信，宗地内场地平整）。

　　本次土地定级与基准地价更新成果是在原有成果的基础上，根据南宁市土地市场价格变化情况进行的调整更新。覆盖的范围为南宁市中心城区、三塘镇主镇区、吴圩镇主镇区及明阳工业园区、伶俐镇主镇区及伶俐工业集中区、南宁现代工业园区等城镇建设用地规划区域。

　　更新成果以去年9月30日为估价期日，商服用地划分为六个级别、住宅用地和工业用地均划分为五个级别；此外，在级别基础上，商服用地共划分139个土地价格区段和130条路线价区段，住宅用地共划分106个土地价格区段，工业用地共划分为67个土地价格区段。

　　在价格方面，经过此次更新后，全市各用途各等级土地的基准地价都有不同程度的上涨。尽管上浮幅度看似不小，但是与南宁市这几年中地区生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额的涨幅数据相比，并不“过分”。

　　近年来部分区域的土地级别在《新成果》中出现变化。与《旧成果》的商业用地相比，商服用地一级区域有所增加，除了原有的朝阳南北、东葛西、古城南、新民南、埌西和中山路片区外，新增了南湖北、万象城2个片区。二级区域就增荣和东盟国际、云景等片区。

　　一级商服用地平均楼面价在4229～6568元/平方米之间，朝阳商圈依旧保持“老大”地位，朝阳南片区以6568元/平方米的平均楼面地价高居榜首，比第二名南湖北片区的5043元/平方米高出1525元/平方米。

　　住宅用地方面，在《旧成果》中，市中心、南湖周边区域以及会展和云景片区被划定为住宅用地一级区域。《新成果》基本保持不变，新民东葛片区由二级升级为一级区域，佛子岭片区、枫林片区由三级升级为二级区域。

　　在住宅用地价格方面，一级区域中，平均楼面价在1628～1987元/平方米之间。南湖北片区住宅用地平均楼面地价达1987元/平方米，为全市最高。紧随其后的是东盟北片区1856元/平方米，接下来是南湖南、南湖西、市中心、云景、会展、金花茶等片区。

　　基准地价是否会影响房价？一般来说，土地基准地价只是参考价格，影响的只是起始价，对市场成交价不会有太大影响，因此对房价影响有限。

　　一房地产业内人士表示，目前南宁新增经营性用地和工业用地，都是采用招拍挂的方式出让，已是完全的市场价。拿土地拍卖价来说，拍卖底价都是随行就市定的，成交价格取决于地块性质、地块规模大小以及区位条件等。而房价受多种因素的制约，取决于经济、政策、周围环境和开发成本等因素，虽然与土地出让有关系，但并不完全取决于土地出让价款的高低，最终还是由供需关系等市场因素来决定。

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