西南证券股份有限公司池天惠近期对招商积余进行研究并发布了研究报告《项目结构不断优化，“沃土云林”持续壮大》，本报告对招商积余给出增持评级，当前股价为15.24元。

　　经营业绩稳步增长。公司 2022年实现营业收入 130.2亿元，同比增长 23.0%；实现归母净利润 5.9亿元，同比增长 15.7%。公司履行社会责任助力租户纾困，2022 年减免房产租金 0.86亿元，减少归母净利润 0.81 亿元，还原减免房产租金影响后归母净利润同比增长 31.58%。分板块来看，物业管理业务实现收入125.0亿元，同比增长26.2%，资产管理业务实现收入 4.7亿元，同比下降16.4%，主要由于购物中心、酒店等持有型物业收入减少以及减免房产租金所致。

　　管理规模持续增长，项目结构持续优化。截至 2022年末公司在管项目 1884个，覆盖全国 127 个城市，管理面积达到 3.11 亿㎡。2022 年公司实现新签年度合同额 33.1 亿元，城市服务、高校、IFM、医院等非居业态合同额大幅增长，占比超过 80%。期末非住业态管理面积达 1.83亿㎡，占比接近 60%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至 2022年末来自招商蛇口的物业管理面积为 1.07亿㎡，占比 34%；新签年度合同额为 5.37亿元，占比 16%。公司第三方拓展实力雄厚，通过“总对总”业务、合资合作业务、收购等多种方式，新增第三方项目合同额 27.8亿元，其中“总对总”和合资合作新签年度合同额分别同比增长 46%和 49%，期内成功拓展美团职场项目、阿里华东 IDC 数据中心等重点项目。

　　“云”“林”持续壮大，商业资产经营稳步提升。平台增值业务快速发展，2022年实现营业收入 5.76亿元，同比增长 117%，平台销售额突破 12亿元，同比增长 52%，到家汇大力拓展企业集采业务，期末已和 4000 余家客户建立合作关系。专业增值服务 2022年实现收入 18.7亿元，同比增长 1.6%，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展。资产管理项目运营稳健，截至2022 年末公司在管商业项目 52个（含筹备项目），管理面积 293.1万㎡，持有物业总可出租面积 48.86 万㎡，总体出租率 97%。

　　盈利预测与投资建议。预计 2023-2025 年归母净利润将保持 22.8%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为 A 股物业稀缺标的，维持“持有”评级。

　　风险提示：控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期等

　　证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司程坚研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达91.54%，其预测2023年度归属净利润为盈利7.49亿，根据现价换算的预测PE为21.38。

　　该股最近90天内共有10家机构给出评级，买入评级8家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为21.07。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商积余（001914）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力一般，营收成长性较差。财务相对健康，须关注的财务指标包括：应收账款/利润率。该股好公司指标2.5星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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