买三产房有着很大的风险，买到无证件的一旦被拆除，投入的几十万就相当于打水漂了。小产权房没有得到相关法律的保护，被拆除是注定的事。临近9月的时候，兴宁区五塘镇某一个已建好的住宅楼房被拆除的视频在南宁本地刷屏。这样的房子被拆，无非就一个原因：违规建筑，小产权房。

　　该违规建筑位于昆仑大道五塘段28公里西侧处，占地面积约为1100平方米，建筑面积约为14850平方米，钢混结构建筑，两栋楼，13层，房源80套。目前已经售出53套，已入住11户。表面看上去和商品房没什么区别，但并没有土地许可证和预售证等相关证件。

　　在说小产权房危害之前，先理解下到底什么是小产权房。

　　1、从土地性质上认定：一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。

　　2、身份认同上：其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。

　　所以，小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不是商品房，在流通转让上存在法律身份的限制，更加不可能有房产证。

　　值得注意的是，小产权房屋所在土地在被政府土地规划前存在，就是合法的，但后期如果房屋所在土地被政府规划为其他用途（如：市政工程用地，道路用地），这种情况一般是有赔偿的。

　　但如果在农村集体土地上违规建房，在没有土地许可证和预售证的前提下，非法销售，就成为小产权房。很明显，五塘镇这个被拆除的住宅楼就是这个性质。

　　买小产权房的风险如此大，那为什么还有如此多的购房者上赶着购买？

　　目前南宁商品房均价已达到1.1万元/㎡，高企的房价令不少购房者望房却步，而小产权房一般售价为2000~3000元/㎡，价格比商品房低了一倍不止。如此低价，很多亟需购房的极致刚需根本抵挡不了诱惑。

　　这些小产权房的违规建设人常用的销售手段就是把项目包装成安置房来售卖。原因在于：一般的安置房不仅低价，还有房产证，可以买卖过户。所以开发商为了让购房者吃下定心丸，就会混淆安置房和小产权房的概念，让购房者认为买这样的房子可以拿到房产大证。

　　就算有人怀疑房价的落差，他们也会打着安置房得到国家补偿的旗号，来迷惑购房者。同时置业顾问在介绍项目的时候会编造70年产权、有购房合同、可过户等这类谎言忽悠购房者。

　　除了低价诱惑和开发商的套路外，*主要的原因就是那些受害的业主法律意识太过薄弱。不少人还不了解小产权房的性质，也分不清小产权房和商品房的区别，被置业顾忽悠的同时，即便觉得有问题，却依然抱着侥幸的心理。

　　而小产权房直接引起的结果就是，比如开发商在拿到购房者的房款后就会玩消失，携款潜逃，项目工程烂尾，甚至都没动工，业主*后也只得钱房两空。以兴宁区五塘镇被拆除的小产权房为例，这个违规建设人还拖欠了建筑公司的钱，不仅坑了购房者，也坑了整个链条上的利益参与者。往好一点的方面讲，即使业主拿到了房，入住了，但是一旦被举报发现拆除，业主也根本拿不到正常商品房业主得到的拆迁征用补偿，业主只能是哑巴吃黄连。而且，因为小产权房不能贷款，买这类房子的人基本都是全款或者全款分期付款，所以一旦出问题，基本就是钱全部倒进去，血本全亏。另外，由于房子因为没产权证，后期很难转手，根本没人接盘。

　　项目位置：江南仁和路55号（凤凰江畔）

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